Quem paga por reformas ou consertos em um imóvel alugado?

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Criado em: 30 de outubro de 2018             
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2020             
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Quem paga os consertos em um imóvel alugado?

E m uma locação a necessidade de uma manutenção, ou melhorias, no imóvel podem surgir durante a relação contratual, e este é um dos fatores que mais gera discussão entre locador e inquilino.

Afinal, quem deve pagar por estes consertos, ou reformas?

Vamos neste artigo debater sobre as responsabilidades, quem deve pagar o que, e como este ponto pode ser bem especificado em um contrato de locação.

Manutenção / Preservação

Ao iniciar uma locação e receber as chaves do imóvel, o inquilino tem a responsabilidade de manter o imóvel da mesma forma que o recebeu, pois deverá devolver o imóvel no mesmo estado, e para isso é importante ter um laudo de vistoria.

O inquilino deve cuidar do imóvel alugado como se este imóvel fosse seu, e assim evita-se problemas ao se encerrar a locação, e isso está previsto A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245, em seu artigo 23 que cita os deveres do locatário:.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;


O inquilino deve manter o imóvel limpo, cuidar do estado da sua pintura do imóvel, de seus móveis, ou seja, cuidar com zelo.

Se uma pintura for danificada, como, por exemplo, ao se mover um móvel, deve-se pintá-la, mesmo que esta pintura seja feita somente no final da locação.

O gasto com estes cuidados, ou seja, com o cuidado para se manter o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, é de responsabilidade do inquilino, salvo se estiver estipulado o contrário em contrato.

Consertos necessários

Se o imóvel tiver algum dano estrutural, como rachaduras nas paredes, ou problemas na rede elétrica, encanamentos e semelhantes, por padrão a responsabilidade destes reparos será do proprietário do imóvel, e não do inquilino.

Assim como no cenário anterior esta condição também pode ser definida em contrato, repassando esta responsabilidade para o locatário.

Mas, se seguirmos o padrão, ou seja, a responsabilidade destes reparos sendo do proprietário, o inquilino deve informar imediatamente o locador sobre o ocorrido, no momento em que identificar o dano.

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;


Isto se deve pelo fato de que qualquer conserto que seja efetuado no imóvel deve ter a aprovação do locador, não podendo o locatário fazer um conserto no imóvel sem o conhecimento do locador e depois simplesmente mandar a conta para ele.

Melhorias no imóvel

Se for necessária alguma obra para melhorar o imóvel, como, por exemplo, a instalação uma grade de proteção, ou uma porta melhor, ou qualquer modificação que não seja necessária, mas que melhore o imóvel, esta também deve ser feita sempre com a aprovação do proprietário.

Os custos destas obras são, por definição, do locatário, mas, assim como os consertos necessários, pode-se especificar em contrato quem será o responsável pelos seus custos.

Qualquer mudança feita no imóvel, seja de consertos necessários ou de melhorias, que forem efetuadas sem a aprovação do proprietário poderá ser considerada uma infração contratual, sujeitando com isso o locatário à multa e até mesmo a uma rescisão por justa causa do contrato de aluguel.

A recomendação é que sempre se tenha a autorização por escrito antes de fazer qualquer modificação no imóvel.

Demora no aviso ao proprietário

O aviso ao locador/proprietário sobre um reparo que é de sua responsabilidade é algo que deve se ter muita atenção, e levar este aviso como uma prioridade.

Caso o reparo tenha como responsável pelo reparo o locador, e ele não não for avisado de imediato, então o locatário poderá se tornar o responsável pelas despesas.

Por exemplo:

Imagine que em uma tempestade o telhado de uma casa foi danificado.

Este reparo, por ser uma benfeitoria necessária, é de responsabilidade do proprietário.

Mas o inquilino não o avisou de imediato, e, consequentemente, o locador não tinha como saber do ocorrido.

Com o passar do tempo o dano foi piorando, tornando-se muito maior do que originalmente era, e também os gastos para o seu reparo também aumentaram.

Neste cenário o locatário poderá responder pelo dano, pois o seu silêncio causou o agravamento do problema.

Danos causados pelo locatário

Na locação o locatário será responsável pelo pagamento de qualquer obra que tenha como objetivo reparar algum dano que ele mesmo tenha causado.

Por exemplo:

Se o locatário depositou no vaso sanitário algum material que causou o entupimento do encanamento, ou se no momento de se furar uma parede para a colocação de um quadro foi utilizada uma ferramenta indevida que rachou toda a parede do imóvel. Entre outros exemplos.

Vistoria do imóvel

Se você vai alugar um imóvel, sendo locatário ou locador, deve sempre se atentar para a utilização de um laudo de vistoria.

Este laudo servirá como uma comprovação do estado do imóvel no momento de sua locação. E com ele tanto o locador quanto o locatário poderão se resguardar de reclamações indevidas.

E é com o laudo de vistoria do imóvel que se confirma o estado em que o contrato foi entregue, e este deverá ser o mesmo estado em que o imóvel deverá ser retornado ao final da locação.

E qualquer alteração que tenha ocorrido no imóvel que não tenha tido aprovação do locador deverá ser revertida.

Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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