Pagamento por reparos e modificações na locação: Um guia completo
Criado em: 30 de outubro de 2018
Atualizado em: 31 de maio de 2026
N a dinâmica de locação, a necessidade de manutenção ou melhorias no imóvel pode emergir durante a relação contratual, desencadeando frequentemente debates entre locadores e inquilinos.
Este cenário levanta a indagação central: quem deve arcar com os custos desses reparos e reformas?
O presente artigo se propõe a explorar as responsabilidades, determinar quem é responsável por quê e como esses pontos podem ser adequadamente estabelecidos em um contrato de locação.
Conservação e preservação
Ao iniciar uma locação e receber as chaves do imóvel, o inquilino tem a responsabilidade de manter o imóvel da mesma forma que o recebeu, pois deverá devolver o imóvel no mesmo estado, e para isso é importante ter um laudo de vistoria.
O inquilino deve cuidar do imóvel alugado como se este imóvel fosse seu, e assim evita-se problemas ao se encerrar a locação, e isso está previsto A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245, em seu artigo 23 que cita os deveres do locatário:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
Ao assumir um contrato de locação e receber as chaves do imóvel, o inquilino assume a responsabilidade de manter o imóvel em condições similares às recebidas, uma vez que ele deve devolvê-lo nas mesmas condições ao término do contrato. Para assegurar isso, um laudo de vistoria é crucial.
O inquilino tem a incumbência de tratar o imóvel alugado com a mesma atenção que trataria o próprio, prevenindo problemas quando chegar a hora de encerrar a locação. Esse imperativo está ancorado na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245) em seu artigo 23, que delinea os deveres do inquilino, incluindo a obrigação de restituir o imóvel nas condições originais, excetuando o desgaste normal.
Deve-se manter o imóvel limpo, cuidar de sua pintura, móveis e objetos com diligência. Caso ocorra algum dano, como ao mover um móvel e danificar a pintura, é responsabilidade do inquilino remediar o problema, mesmo que a repintura seja realizada apenas no fim do contrato. A responsabilidade pelos gastos relacionados a esses cuidados é, regra geral, do inquilino, salvo se outra disposição estiver especificada no contrato.
Reparos necessários
Se o imóvel apresentar problemas estruturais, como rachaduras nas paredes, questões elétricas ou problemas de encanamento, a responsabilidade padrão recai sobre o proprietário do imóvel, não sobre o inquilino.
Contudo, é factível, por meio do contrato, transferir essa responsabilidade ao locatário. Independentemente da abordagem, é essencial que o inquilino informe prontamente o locador assim que identificar um problema:
"[...] levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros." (Artigo 23 da Lei do Inquilinato)
Isso ocorre porque qualquer reparo efetuado no imóvel deve contar com a aprovação do locador. Realizar reparos sem autorização prévia e, posteriormente, exigir reembolso é inadmissível.
Melhorias no imóvel
Se melhorias não essenciais, como instalação de grades de proteção ou portas aprimoradas, forem necessárias para aprimorar o imóvel, a aprovação do proprietário é mandatória. Os custos recaem sobre o locatário por padrão, porém, assim como com os reparos necessários, é possível definir no contrato quem assume os custos.
Entretanto, toda modificação – seja uma reforma vital ou uma melhoria – executada sem consentimento prévio do proprietário pode resultar em violação contratual. Isso pode acarretar multas e até a rescisão justificada do contrato de aluguel. Portanto, é sensato obter autorização por escrito antes de alterar qualquer aspecto do imóvel.
Atraso na notificação ao proprietário
Notificar prontamente o locador/proprietário sobre um reparo de sua responsabilidade é fundamental e deve ser tratado como prioridade. Se o locador for o responsável e não for comunicado imediatamente, o inquilino pode ser responsabilizado pelas despesas.
Imagine, por exemplo, um cenário em que o telhado de uma casa é danificado durante uma tempestade. A responsabilidade por esse reparo, considerado uma melhoria necessária, recai sobre o proprietário. Contudo, se o inquilino não comunicar o incidente imediatamente e o dano se agravar com o tempo, os custos aumentam, e o inquilino pode ser considerado responsável por não relatar prontamente a situação, resultando em agravamento do problema.
Danos causados pelo inquilino
Em caso de danos causados pelo próprio inquilino, ele será responsável pelos custos de reparação. Por exemplo, se o inquilino causar um entupimento no encanamento ao descartar material inadequado no vaso sanitário ou danificar a parede ao pendurar um quadro de forma incorreta.
Vistoria do imóvel
Tanto locatários quanto locadores devem sempre considerar a importância de um laudo de vistoria ao alugar um imóvel. Esse laudo atesta o estado do imóvel no momento da locação, servindo como documento probatório. Ele protege ambas as partes contra reclamações injustas.
O laudo de vistoria estabelece o estado original do imóvel no início do contrato, e é esperado que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições.
Quaisquer alterações não aprovadas pelo locador devem ser revertidas.
Conclusão
O cerne de todos esses cenários reforça a necessidade de um contrato claro e bem definido. O contrato age como salvaguarda para todas as partes envolvidas, minimizando conflitos que poderiam culminar em disputas legais. É prudente redigir um contrato conciso, evitando desentendimentos que poderiam resultar em prejuízos e desgaste de tempo para todas as partes.
Quando os deveres e responsabilidades de cada parte são claramente delineados, a relação de locação é fortalecida e o potencial para discordâncias é significativamente reduzido.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.
Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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