contrato de doação de imóvel, serve como um facilitador para a boa convivência entre todas as partes envolvidas na doação de um determinado bem imóvel.
Este é o documento no qual o proprietário (doador) se compromete a ceder, e o donatário a receber, um determinado imóvel.
A Doação para ser definitiva, ou seja, para que transferira a propriedade do doador ao donatário, deverá ser concluída em um Cartório mediante a utilização deste contrato.
Ela também serve para ajudar e esclarecer as principais dúvidas sobre a doação do imóvel, como:
• A descrição do imóvel que será doado;
• Qual será a data em que a doação ocorrerá;
• As obrigações, os deveres e os direitos das partes envolvidas;
• Como proceder em caso de rescisão por qualquer uma das partes.
Uma vez definidos os direitos, os deveres e as obrigações de cada parte, é possível evitar conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Ou seja, o contrato de doação de imóvel não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para proteger as partes envolvidas nesta negociação.
Caso o imóvel tenha o seu valor superior à 30 (trinta) salários mínimos é necessário que também seja feita a escritura pública em um Cartório.
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Informações complementares
QUEM NÃO PODE DOAR UM IMÓVEL
A lei considera como ausência de legitimação, tornando o contrato nulo, nos seguintes casos:
• a doação de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496);
• a alienação de imóvel sem a concordância do cônjuge quando necessária (CC, art. 1.647, inciso I);
• a doação de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504);
• de cônjuges adúlteros a seus cúmplices (CC, art. 550);
• por devedor insolvente ou que causou a insolvência do doador (CC, art. 158).
Caso a parte doadora, ou a parte donatária, for casada em regime de comunhão total de bens ou comunhão parcial de bens, para que a doação do imóvel seja realizada, obrigatoriamente deverá ter a anuência de seu cônjuge. Esta anuência é dispensada no caso de casamento em regime de separação total de bens ou separação final dos aquestos.
A DOAÇÃO DE IMÓVEL ENTRE CÔNJUGES
A legislação em seu artigo 499 do Código Civil não permite a doação entre cônjuges de bens que sejam compartilhados na comunhão.
Mas pode-se doar um imóvel para o cônjuge caso este não esteja na comunhão, ou seja, não faça parte do patrimônio do casal. Como, por exemplo, um imóvel recebido como herança.
A ACEITAÇÃO DA DOAÇÃO
Uma doação deve ser aceita pelo donatário, e para a aceitação prevalece o seguinte:
I. pode o doador fixar prazo ao donatário para que este declare se aceita ou não a doação;
II. se o donatário, ciente do prazo, não se manifestar, dentro dele, entende-se que a aceitou, não sendo ela sujeita a encargo (artigo 540 CC);
III. a doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu representante legal (artigo 542 CC);
IV. se o donatário for absolutamente incapaz (artigo 3° CC), dispensa-se a aceitação de doação pura, que se faz sem subordinação a qualquer evento futuro ou incerto, ou ao cumprimento de encargo ou ao reconhecimento de serviços prestados (artigo 543 CC); e) a doação em contemplação de casamento futuro não pode ser impugnada por falta de aceitação (artigo 546 CC);
V. na doação modal, em que se impõe ao donatário certos encargos, exige-se aceitação expressa, não se admitindo a tácita (ver artigos 540, in fine, 136, 137, 441 parágrafo único, e 564, do CC). O encargo pode ser em benefício do próprio doador, de terceiro ou de interesse geral.
DA EXTINÇÃO DA DOAÇÃO
A extinção da doação pode ocorrer:
I – por revogação da doação:
a) por ingratidão do donatário (artigo 555, 1 a parte), que atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele, ofendeu-o fisicamente, injuriou-o, caluniou-o, ou recusou-lhe alimentos quando podia oferecê-los (artigos 557 a 561, 563 e 564);
b) por inexecução do encargo no caso de doação onerosa (artigo 562), em que o encargo for equivalente ao objeto doado (artigo 540 ), não se revogando as doações puramente remuneratórias (artigos 564, II e 540 CC), as oneradas com encargo já cumprido (artigos 564, II e 540 CC), as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural (artigo 564, IV);
II – por morte do doador, no caso de doação em forma de subvenção periódica ao beneficiário, salvo se de modo diverso houver disposto o doador, desde que não ultrapasse a vida do donatário (artigo 545 CC);
III – por ineficácia se o casamento não se realizar, no caso de doação feita em contemplação de casamento futuro, com determinada pessoa (artigo 546 CC);
IV – por reversão dos bens doados ao patrimônio do doador, no caso deste sobreviver ao donatário se desse modo houver sido estipulado no contrato de doação (artigo 547 CC);
V -por anulação até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal, no caso de doação de cônjuge adúltero ao seu cúmplice (artigo 550 C);
VI – por caducidade, em se tratando de doação a entidade futura, que não estiver constituída dentro de dois anos (artigo 554 CC);
VII – por nulidade:
a) no caso de não haver reserva de parte ou de renda suficiente para a subsistência do doador (artigo 548 CC);
b) quanto ao que exceder a parte que o doador, no momento da liberalidade poderia dispor em testamento (artigo 549 CC);
c) por incapacidade do doador, ilegitimidade do donatário, inexistência de aceitação, além de inobservância da forma prescrita ou inidoneidade do objeto.
DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO
Pode-se reserva ao doador, ou terceiro definido por ele, o direito de permanecer usufruindo o imóvel por um prazo estipulado, que pode ser vitalício.
Assim, o beneficiário fica impedido de vender o imóvel, resguardando assim o direito do doador de utilizar o imóvel por um determinado prazo, ou enquanto ainda for vivo.
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O QUE FAZER APÓS A CRIAÇÃO DO CONTRATO
Com o documento completamente preenchido, sem lacunas, o contrato deverá ser assinado por todas as partes envolvidas, incluindo as testemunhas.
Recomenda-se que uma cópia do documento seja entregue para os donatarios e para os doadores.
Recomenda-se, também, que acompanhem o contrato cópias dos seguintes documentos:
• Documento de identificação de todas as partes que assinaram;
• CPF de todas as partes que assinaram;
• Certidão de casamento ou de nascimento dos doadores;
• Matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
REGISTRO EM CARTÓRIO
Não é obrigatório o registro de um contrato em cartório. Mas o registro no Cartório de Registro de Imóveis é recomendado, para que assim algumas vantagens sejam garantidas para todos os envolvidos.
O registro do contrato pode ser realizado por qualquer uma das partes e torna o conteúdo do documento incontestável por terceiros que não participam da relação.
O registro impede que um contrato, um título ou um documento sejam fraudados. Além de validar legalmente, o registro torna o documento público, garantindo que, no caso de perda, os dados que constam nele sejam conservados por tempo indeterminado.
Assim, outra vantagem referente ao registro do contrato, é que, uma vez registrado, é possível obter uma cópia autêntica, verdadeira, com o mesmo valor e segurança do original. Outra vantagem de registrar-se o referente ao registro do contrato, é que, uma vez registrado, é possível obter uma cópia autêntica, verdadeira, com o mesmo valor e segurança do original.
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