Modelo de Contrato de Doação de Imóvel

Qual é a importância de um contrato de doação de imóvel?

O contrato de doação de imóvel é o documento utilizado para formalizar uma doação, atuando como um facilitador da relação entre as partes envolvidas. Ele é o instrumento no qual o proprietário (doador) se compromete a ceder o seu imóvel, e o donatário, por sua vez, a recebê-lo, garantindo que ambas as partes estejam de acordo com as obrigações e direitos definidos.

O contrato de doação de imóvel deve conter o seguinte:

• Identificação e qualificação das partes.
• Descrição do imóvel que será doado e o seu valor estimado.
• Manifestação de vontade expressa do doador em doar o imóvel.
• Data da doação e da efetiva entrega do bem.
• Usufruto (opcional).
• Incomunicabilidade, irrevogabilidade e irretratabilidade.
• Encargos e condições a serem cumpridas pelo donatário (opcional).
• Obrigações e direitos das partes.

Fazer uma doação de imóvel sem contrato pode gerar falta de validade jurídica, tornando a doação legalmente inviável. Além disso, herdeiros podem questionar a doação em razão da ausência de formalidades legais, e o donatário pode enfrentar dificuldades para registrar o imóvel em cartório, expondo ambas as partes a conflitos e inseguranças patrimoniais.

Portanto, é importante que ambas as partes estejam cientes dos seus direitos e deveres e que o contrato de doação seja visto como uma ferramenta para proteger a transação e evitar possíveis conflitos.

Como funciona a doação de terreno entre parentes?

A doação de terreno entre parentes segue regras específicas no Código Civil, que diferem daquelas aplicadas na compra e venda. Na compra e venda, a transferência de um imóvel entre ascendente e descendente pode ser anulada caso não haja consentimento dos demais herdeiros.

Já na doação, o consentimento dos herdeiros não é necessário, desde que o doador respeite os limites legais, como o de doar até 50% do seu patrimônio em caso de existência de herdeiros necessários.

Critérios que o doador deve respeitar:

1. Manter o suficiente para sua subsistência: o doador deve preservar o necessário para garantir seu sustento.
2. Respeitar o limite de 50% dos bens: quando há herdeiros necessários, a doação não pode ultrapassar metade do patrimônio total do doador.

A doação de terreno entre ascendentes e descendentes, salvo disposição expressa em contrário, é considerada um adiantamento da legítima. Isso significa que o valor doado deverá ser colacionado no inventário do doador, garantindo que o patrimônio doado seja descontado da herança.

O que é a reserva de usufruto em um contrato de doação de imóvel?

A reserva de usufruto é um direito que pode ser garantido ao doador ou a um terceiro de usufruir de um imóvel doado por um período determinado, podendo ser vitalício. Este direito assegura ao doador a possibilidade de continuar utilizando o imóvel, sem interferência do novo proprietário.

Ao realizar a doação de um imóvel, o doador pode reservar o usufruto para si, garantindo sua permanência na propriedade enquanto preserva a doação para o donatário. A reserva de usufruto pode ser essencial em situações em que o doador, especialmente em idade avançada, deseja doar o imóvel, mas ainda precisa morar nele.

Vale ressaltar que, embora o doador tenha o direito de usufruir do imóvel, é permitida na doação especificar que o donatário assumirá a responsabilidade pela manutenção e conservação do imóvel durante o período do usufruto. Ou seja, é possível definir no contrato de doação cláusulas que estabeleçam a responsabilidade pelo pagamento de despesas e pela conservação da propriedade.

A doação de imóvel pode ser considerada uma antecipação de herança?

A doação de um imóvel pode ser configurada como antecipação de herança, também conhecida como adiantamento da legítima. Isso ocorre quando o doador cede um imóvel que, no futuro, seria direito do donatário como herança.

Contudo, a doação pode ser tratada como "dispensa de colação", o que significa que, mesmo sendo o donatário um herdeiro, o bem doado não será considerado para o cálculo da herança. Esse detalhe é importante, pois permite que a doação seja realizada sem impactar a divisão dos bens entre os herdeiros.

Para evitar conflitos futuros e garantir segurança jurídica, é fundamental que o contrato de doação deixe claro se a doação será ou não considerada como antecipação da legítima. A inclusão de uma cláusula específica sobre esse ponto no contrato ajuda a evitar disputas e assegura que todas as partes envolvidas compreendam as condições da transação.

Quais são os impedimentos legais para a doação de imóvel?

O Código Civil brasileiro estabelece várias condições que podem invalidar uma doação de imóvel. Os principais impedimentos incluem:

• Alienação sem a concordância do cônjuge: A doação de imóvel realizada sem a anuência do cônjuge é inválida quando necessária, conforme o artigo 1.647, inciso I do Código Civil.
• Doação de parte indivisa em condomínio: O artigo 504 do Código Civil proíbe a doação de bens que sejam parte indivisa em um condomínio sem a devida autorização dos coproprietários.
• Doação realizada por cônjuges adúlteros: A doação feita por cônjuges adúlteros a seus cúmplices pode ser anulada, conforme o artigo 550.
• Doação por devedor insolvente: Quando o doador é insolvente ou a doação causa a insolvência, a doação é inválida (artigo 158).

Além disso, em casamentos sob o regime de comunhão total ou parcial de bens, a doação de imóvel exige a anuência do cônjuge. Porém, se o regime for de separação total de bens ou separação final dos aquestos, essa anuência não é necessária.

Tipos de doação e cláusulas especiais para o contrato de doação de imóvel

Existem diferentes tipos de cláusulas que afetam um contrato de doação de imóvel, cada uma com características e finalidades específicas que podem ser ajustadas às necessidades do doador e do donatário. Dentre elas podemos citar:

• Doação com reserva de usufruto: Essa modalidade permite que o doador mantenha o direito de uso do imóvel doado mesmo após a formalização da doação. Podendo ser um usufruto por prazo determinado ou vitalício.
• Doação com cláusulas restritivas: Neste caso, a doação terá restrições, como a incomunicabilidade do imóvel com o cônjuge do donatário, limitações ou condições do uso do bem, ou proibição de alienação do imóvel doado.
• Revogabilidade da doação: Embora a regra geral seja a irreversibilidade da doação, há exceções, como em doações com encargos que não foram cumpridos, permitindo que o doador solicite a sua revogação, retomando o bem doado para si.
• Doação modal: O doador estabelece uma condição ou encargo que o donatário deve cumprir, como realizar determinada obra ou prestar um serviço. Caso o donatário não cumpra a condição o imóvel não será doado.

Por que é necessário registrar um contrato de doação de imóvel em cartório?

O registro do contrato de doação de imóvel é obrigatório quando o valor do imóvel ultrapassa 30 salários mínimos, conforme a legislação brasileira. O registro em cartório de registro de imóveis é essencial para formalizar a transferência da propriedade para o donatário (beneficiário da doação), garantindo segurança jurídica a ambas as partes.

De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a transferência de propriedade de imóveis só é efetiva após o registro no cartório competente. Esse registro assegura que os direitos do donatário sejam protegidos e dá publicidade ao ato, tornando-o válido perante terceiros.

Caso o valor do imóvel seja inferior a 30 salários mínimos, o registro da doação pode ser feito por meio de instrumento particular, conforme o artigo 108 do Código Civil. Nesse caso, não é necessária a escritura pública, tornando o processo mais simples e rápido.

Qual é o limite permitido para uma doação?

O limite para a doação de bens, incluindo imóveis, é determinado pela existência de herdeiros necessários.

• Sem herdeiros necessários: Se o doador não possui herdeiros necessários, ele pode doar quase a totalidade de seus bens, desde que mantenha uma parte suficiente para garantir sua subsistência.
• Com herdeiros necessários: Quando há herdeiros necessários, a doação está limitada a 50% do patrimônio do doador. Isso ocorre porque, conforme determina a legislação, metade dos bens deve ser reservada à herança, sendo considerada como a legítima.

A legítima é um direito inalienável dos herdeiros necessários, protegido por lei e que não pode ser revogado, nem mesmo por testamento. Se o doador exceder o limite de 50% na doação, os herdeiros podem solicitar a redução da doação para assegurar seu direito à legítima.

Como fazer um contrato de doação de imóvel?

Faça o seu contrato seguindo o passo a passo abaixo.

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de doação de imóvel pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas para atender às suas necessidades, incluindo a data da doação, a descrição do imóvel e o seu valor estimado e as responsabilidades das partes.

Além disso, para maior segurança, você poderá adicionar cláusulas sobre usufruto, penalidades por descumprimento contratual e condicionamento para a doação, reduzindo riscos de conflitos futuros.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF;
2. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Verifique se o seu contrato está preenchido corretamente

É importante que o contrato seja claro e detalhado, especificando todas as condições da doação. Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas. Certifique que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes, como cópias dos documentos de identificação e CPF de todos os envolvidos.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• O doador;
• O donatário;
• Duas testemunhas.

4. Guarde o contrato

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser solicitada e acessada sempre que necessário.

O que um contrato de doação de imóvel deve ter?

Abaixo listamos alguns elementos que devem constar em um contrato de doação de imóvel:

1. Identificação das partes: O contrato deve conter as informações completas e precisas das partes envolvidas, incluindo nome, documentos de identificação e detalhes de contato da doadora e da donatária.
2. Descrição do imóvel: Deve ser feita uma descrição detalhada do imóvel que está sendo doado, incluindo endereço completo, características físicas, área do terreno e quaisquer outros detalhes relevantes para identificar claramente o imóvel.
3. Declaração de doação: A doadora deve declarar sua intenção de fazer a doação do imóvel para a donatária, deixando claro que não há expectativa de pagamento em troca.
4. Aceitação da doação: A donatária deve declarar sua aceitação da doação, concordando em receber a propriedade do imóvel transferida pela doadora.
5. Transferência de propriedade: Deve ser estabelecido que a propriedade do imóvel é transferida da doadora para a donatária a partir da data estabelecida no contrato.
6. Condições ou encargos (se aplicável): Se houver condições ou encargos associados à doação do imóvel, como restrições de uso, obrigações de manutenção ou outros requisitos específicos, eles devem ser claramente estabelecidos no contrato.
7. Responsabilidades e custos: É importante definir quaisquer responsabilidades ou custos associados ao imóvel doado, como impostos, taxas, seguros ou outras despesas relacionadas, especificando se serão de responsabilidade da doadora ou da donatária.
8. Usufruto (opcional): Deve ser informado no contrato se a doação estará associada ao usufruto do imóvel, e, caso positivo, o prazo de sua duração.
9. Assinaturas e testemunhas: O contrato deve ser assinado por todas as partes envolvidas e contar com a presença de testemunhas.

Legislação aplicável

Aplicam-se ao contrato de doação de imóvel as seguintes leis:

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), principalmente nos Arts. 538 a 564.

• Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73);
• Lei nº 13.097/2015.

Este modelo de contrato foi revisado e atualizado em 29 de julho de 2025.

Perguntas frequentes

Abaixo estão algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de doação de imóvel:

Uma pessoa pode doar o imóvel sendo este seu único bem?

Caso a pessoa tenha herdeiros necessários, deverá ela deixar pelo menos 50% (cinquenta por cento) dos seus bens reservados para a herança, não podendo neste caso doar o imóvel caso este seja seu único bem. Mas caso a pessoa não tenha herdeiros, nada impede de efetuar a doação de seus bens em sua totalidade, desde que reserve o mínimo necessário para o seu sustento.

Qual é a diferença entre doação de imóvel com reserva de usufruto e sem reserva de usufruto?

Na doação com reserva de usufruto, o doador mantém o direito de usufruir do imóvel (moradia ou renda) por um período determinado ou vitalício. Na doação sem reserva de usufruto, o donatário recebe todos os direitos sobre o imóvel imediatamente.

É possível revogar uma doação de imóvel após sua realização?

A doação de imóvel é irrevogável, exceto em casos excepcionais previstos em lei, como ingratidão do donatário ou descumprimento de encargos estipulados no contrato de doação.

Qual é o papel do contrato em uma doação de imóvel?

O contrato de doação de imóvel formaliza os termos e condições da transferência de propriedade, estabelecendo direitos, obrigações e eventuais cláusulas especiais entre as partes.

Confira a nossa seção de perguntas frequentes sobre uma doação de imóvel para conferir mais perguntas e respostas.

Glossário - Termos mais utilizados

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais presentes em um contrato de doação de imóvel:

• Doador: Pessoa que faz a doação do imóvel, transferindo a propriedade para o donatário.
• Donatário: Pessoa que recebe o imóvel doado, adquirindo a propriedade do mesmo.
• Usufruto: Direito conferido ao doador ou a terceiro por ele designado, permitindo o uso e gozo do imóvel doado por um período específico, incluindo a possibilidade de usufruto vitalício.
• Antecipação da Legítima: Referência à possibilidade da doação ser considerada adiantamento da herança, implicando na necessidade de considerar o valor doado no cálculo da herança futura.
• Herdeiros Necessários: Indivíduos com direito à herança que não pode ser totalmente suprimido, geralmente descendentes e ascendentes do doador.
• Legítima: Parte da herança que não pode ser excluída, destinada aos herdeiros necessários por lei.
• Escritura Pública: Documento oficial registrado em cartório que confirma a validade e autenticidade da doação, necessário para imóveis de valor significativo.
• Partes: Identificação completa das pessoas físicas ou jurídicas envolvidas na doação, incluindo nome, documentos de identificação e detalhes de contato.
• Dispensa de Colação: Cláusula que exclui o valor doado do cálculo da herança, garantindo a segurança jurídica da transação.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma doação de imóvel.