Como fazer uma compra ou venda de um estabelecimento comercial
Criado em: 23 de setembro de 2018
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2020
A
o negociar um estabelecimento comercial, ou também conhecido como estabelecimento empresarial, devemos ter em mente que a negociação não envolve somente o local aonde as atividades são praticadas, mas sim que a negociação envolve todos os bens, sejam materiais ou imateriais, que fazem parte do instrumento pelo qual o vendedor explora uma determinada atividade ou comércio.
Sobre os tipos de bens, materiais e imateriais, que também são conhecidos como Elementos Corpóreos e Elementos Incorpóreos, podemos dividir na seguinte forma:
Elementos Corpóreos:
Estoque, mercadorias, equipamentos, veículos, entre outros, ou seja, tudo o que é utilizado para a execução da atividade do estabelecimento.
Elementos Incorpóreos:
Marcas registradas, nome do estabelecimento / nome fantasia, bens de propriedade intelectual ou industrial, como desenhos industriais, plantas, modelos, documentos, entre outros.
De acordo com o Código Civil, um estabelecimento comercial trata de um conjunto de bens, pertencentes à uma ou mais pessoas, e que tem a mesma destinação.
Assim, todos os objetos do estabelecimento, corpóreos ou incorpóreos, fazem parte da negociação, podendo ser vendidos no conjunto como um todo, ou separadamente, dependendo da vontade das partes.
O contrato de compra e venda de estabelecimento comercial, também conhecido como trespasse, somente terá eficácia perante terceiros quando ocorrer o seu registro na Junta Comercial, e posteriormente a publicação na Imprensa Oficial.
Créditos e débitos
O vendedor deve ter patrimônio suficiente para quitar todas as dívidas existentes no momento da venda. Caso o estabelecimento comercial vendido tenha dívidas, o vendedor deve saldar todas, ou obter a aprovação dos credores da transferência do estabelecimento comercial para o comprador.
Caso não tenha patrimônio suficiente para efetuar a liquidação das dívidas, o vendedor deve notificar os credores, que terão 30 (trinta) dias para se manifestarem sobre a venda do estabelecimento. Caso não ocorra a resposta dos credores, a venda poderá também ser realizada.
Mas, ocorrendo uma negativa de qualquer um dos credores, a transferência fica impedida de ocorrer, tornando a negociação finalizada e o contrato rescindido.
Os débitos existentes do estabelecimento no momento da venda, por padrão, não são de responsabilidade do comprador, que não responderá por nenhum débito anterior à compra. Mas, se estiver escrito em contrato, pode-se então repassar a responsabilidade para o comprador.
São exceções as dívidas trabalhistas (artigo 448 da CLT) e as tributárias(artigo 133 do CTN) que são reguladas por legislação própria.
A venda de um estabelecimento comercial que seja feita durante um processo de falência ou de recuperação judicial não acarreta, para o comprador do estabelecimento, nenhum ônus, ou seja, o comprador não responderá pelas dívidas anteriores do vendedor, inclusive dívidas tributárias e trabalhistas.
O imóvel do estabelecimento comercial
O imóvel em que o estabelecimento opera, pode ou não acompanhar a venda, assim como pode ser um imóvel próprio do estabelecimento, ou do vendedor, ou ser um imóvel alugado ou cedido por terceiros.
Ao se comprar um estabelecimento comercial, o contrato não efetua a compra / transferência do imóvel, devendo ser considerado como objeto à parte.
O contrato deve especificar como deverá ser tratado o imóvel, se será vendido junto com o estabelecimento, e assim necessitará de um instrumento de compra e venda próprio, ou se o imóvel será alugado para o comprador, necessitando um contrato de locação de imóvel comercial à parte.
A não concorrência
Caso não esteja definido em contrato que o comprador pode fazer concorrência, por padrão, o Código Civil define que o vendedor não pode fazer concorrência com o comprador do estabelecimento comercial por um prazo de 5 (cinco) anos.
Este prazo pode ser menor caso seja interesse das partes, mas deve ser estipulado em contrato. Porém, o prazo não deve ser maior que 5 (cinco) anos, podendo ser considerado abusivo.
Os contratos existentes do estabelecimento comercial
Todos os contratos feitos com o estabelecimento comercial que está sendo vendido, e que sejam referentes à exploração da atividade comercial / empresarial, são automaticamente sub-rogados para o comprador, ou seja, todos os contratos passam para o comprador cumprir.
As exceções ocorrem quanto aos contratos de caráter pessoal, estes não são transferidos e continuam no nome do vendedor do estabelecimento comercial.
Exemplos de contratos referentes à exploração da atividade:
• Contrato com fornecedores;
• Contratos de trabalho;
• Contratos de prestação de serviços;
• Entre outros que estejam ligados à atividade do estabelecimento.
Exemplos de contratos pessoais:
• Contrato com advogado ou escritório de advocacia;
• Contrato com contador ou escritório de contabilidade;
• Entre outros contratos que não sejam ligados diretamente à atividade do estabelecimento.
Caso o estabelecimento comercial esteja em um imóvel alugado de terceiro, deve-se atentar à concordância prévia do locador do imóvel, visto que pela lei das locações (Lei do Inquilinato), um contrato de locação é sempre de caráter pessoal.
Se o contrato de locação comercial existente tiver como garantia a opção de fiança, mesmo que o contrato seja sub-rogado, a fiança neste caso é considerada extinta, devendo o locador exigir uma nova garantia para que o contrato tenha continuidade.
Conclusão
Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Referência:
Lei 10.406
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