O que acontece se o locador, ou locatário, morrer durante a locação?

Vamos debater neste artigo quais são as consequências contratuais em uma locação caso ocorra o falecimento de uma das partes envolvidas.

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O que acontece se o locador, ou locatário, morrer durante a locação? Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 28 de março de 2019   
Atualizado em: 28 de março de 2019
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Artigo Imóvel Fiador

O falecimento de uma pessoa é um assunto delicado, e obviamente ninguém gosta de debater sobre.

Mas, mesmo sendo um assunto desagradável, é um fato que acontece, podendo ocorrer durante uma relação contratual, como, por exemplo, no meio de uma locação e com o contrato de locação residencial, ou um contrato de locação comercial, ainda válido.

Vamos debater neste artigo quais são as consequências contratuais em uma locação caso ocorra o falecimento de uma das partes envolvidas. O que acontece e como se proceder neste cenário?

Se o locador falecer durante a locação

Caso ocorra o falecimento do locador enquanto a locação estiver em curso, ou seja, ainda no prazo combinado, de acordo com a Lei do Inquilinato a locação transmite-se aos herdeiros.

Ou seja, no momento em que ocorrer o óbito, mesmo que não tenha um novo contrato de locação residencial assinado pelos herdeiros, estes passam a ser considerados locadores.

Este fato significa que os herdeiros devem notificar ao locatário sobre o falecimento do locador.

Devem também os herdeiros repartir entre si o valor do aluguel, ou combinar com o locatário que efetue o pagamento já dividido entre os herdeiros.

E o contrato de locação residencial, ou contrato de locação comercial, firmado com o falecido prevalece, não havendo a necessidade de criar-se um novo.

Caso a partilha dos bens deixados pelo locador falecido não ocorra de forma amigável, ou seja, os herdeiros briguem entre si, a solução para o pagamento do aluguel não é tão simples como citado.

Ocorrendo o litígio entre os herdeiros acima descrito, deverá o locatário ter a certeza do pagamento, para que não o faça de forma errada para quem não tenha direito.

Se você for o locatário na locação e não tenha certeza de como agir no cenário acima recomenda-se os seguintes passos:

I. Vá ao fórum de residência do locador e pesquise sobre a existência ou não de um processo de inventário em aberto;
II. Caso exista faça os pagamentos do aluguel em uma conta judicial, informando assim o juiz do processo;
III. Caso não exista ainda um processo de inventário você poderá abrir uma ação judicial, conhecida como Ação de Consignação de Aluguéis favorecendo os herdeiros até então conhecidos.

Caso exista uma administradora de imóveis como intermediadora no contrato, o aluguel permanece sendo paga a ela, diretamente na conta da empresa ou por meio de boleto, sem existir assim a preocupação do locatário se está ou não fazendo de forma correta.

Se o locatário falecer durante a locação

Ocorrendo o falecimento do locatário surgem então 2 (dois) possíveis cenários para o contrato de locação.

Cenário I. Se a pessoa tiver alguém morando junto com ela.

Se o locatário tiver cônjuge, companheiro ou herdeiros necessários, e que estes vivam sobre dependência econômica do falecido e ainda sejam residentes no imóvel locado, então a locação permanece, tornando-se locatária a pessoa que resida no imóvel, desde que atendam as condições citadas.

Ordem de preferência para a consideração na locação, ou seja, a ordem de preferência para se tornar locatário:

I. Cônjuge;
II. Companheiro;
III. Herdeiros necessários.

Cenário II. Se não tiver pessoa que atenda as condições citadas no cenário anterior.

Neste caso a situação é mais simples, pois o contrato de locação simplesmente é extinto, podendo o locador reaver o seu imóvel e iniciar uma nova locação quando bem entender.

Se o locatário falecer e existir um fiador

Caso na locação firmada com o locatário falecido exista um fiador, este deve ser comunicado sobre o falecimento e devidamente notificado, pois esta é uma modalidade de garantia considerada pessoal.

Assim o fiador não tem a obrigação de garantir o contrato para pessoas que não sejam aquela que ele confiava.

Os novos locatários, caso existam neste cenário, deverão providenciar uma nova garantia para a locação firmada.

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Conclusão

Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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