O que acontece se o locador, ou locatário, morrer durante a locação?

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Criado em: 28 de março de 2019             
Atualizado em: 12 de março de 2020             
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Artigo falecimento locador ou locatário

O falecimento de uma pessoa, mesmo sendo um assunto desagradável, é um fato que infelizmente acontece, e que pode ocorrer durante uma relação contratual, como, por exemplo, no meio de uma locação e com o contrato que foi firmado com a pessoa falecida ainda válido.

Vamos debater neste artigo quais são as consequências contratuais em uma locação caso ocorra o falecimento de uma das partes envolvidas.

O que acontece e como se proceder neste cenário?

Se o locador falecer durante a locação

Caso ocorra o falecimento do locador enquanto a locação estiver em curso, ou seja, ainda no prazo combinado, de acordo com a Lei do Inquilinato a locação transmite-se aos herdeiros.

"Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros."


Ou seja, no momento em que ocorrer o óbito os herdeiros passam a serem considerados como locadores, devendo os herdeiros devem notificar o locatário sobre o falecimento do locador.

Devem também os herdeiros repartir entre si o valor do aluguel, ou combinar com o locatário que efetue o pagamento já dividido entre os herdeiros.

E o contrato de locação firmado com o falecido prevalece, não havendo a necessidade de criar-se um novo.

Caso a partilha dos bens deixados pelo locador falecido não ocorra de forma amigável, ou seja, os herdeiros briguem entre si, a solução para o pagamento do aluguel não é tão simples como se imaginaria.

Neste cenário, ou seja, ocorrendo o litígio entre os herdeiros, deverá o locatário ter a certeza de fazer o pagamento corretamente, para que não o faça para quem não tenha direito.

Se você for o locatário na locação e não tem certeza de como agir no cenário acima, recomenda-se os seguintes passos:

I. vá ao fórum de residência do locador e pesquise sobre a existência ou não de um processo de inventário em aberto;

II. caso exista faça os pagamentos do aluguel em uma conta judicial, informando assim o juiz do processo;

III. caso não exista ainda um processo de inventário você poderá abrir uma ação judicial, conhecida como Ação de Consignação de Aluguéis favorecendo os herdeiros até então conhecidos.

Caso exista uma administradora de imóveis como intermediadora no contrato, o aluguel permanece sendo paga a ela, diretamente na conta da empresa ou por meio de boleto, sem existir assim a preocupação do locatário se está ou não fazendo de forma correta.

Se o locatário falecer durante a locação

Vamos novamente analisar o que cita a Lei do Inquilinato, desta vez sobre o falecimento do locatário:

"Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio."


Para as locações residenciais temos então 2 cenários possíveis que devem ser analisados:

Cenário I: se a pessoa falecida morava com alguém.

Cenário II: se não tiver pessoa que atenda as condições citadas no cenário I.

No cenário I devemos verificar se o locatário tinha um cônjuge, companheiro ou herdeiros necessários, ou pessoas que dependiam economicamente dele, então a locação permanece, tornando-se locatária a pessoa que ainda reside no imóvel.

Obs.: deve-se considerar uma ordem de preferência para a consideração do locatário na locação, ou seja, uma ordem de preferência:

I. cônjuge;
II. companheiro;
III. herdeiros necessários.

Já o cenário II é mais simples, pois o contrato de locação residencial simplesmente é extinto, podendo o locador reaver o seu imóvel e iniciar uma nova locação quando bem entender.

Se o locatário falecer e existir um fiador

Caso na locação firmada com o locatário falecido exista um fiador, este deve ser comunicado sobre o falecimento e devidamente notificado, pois esta é uma modalidade de garantia considerada pessoal.

O fiador não tem a obrigação de garantir o contrato para pessoas que não sejam aquela que ele confiava.

Os novos locatários neste caso deverão providenciar uma nova garantia para a locação firmada.


Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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