O que fazer com o valor do aluguel durante a pandemia de covid-19?

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Criado em: 29 de agosto de 2018             
Atualizado em: 29 de agosto de 2020             
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Artigo sobre o impacto do covid-19 sobre os aluguéis (comercial ou residencial)

O s desafios que surgiram com pandemia de covid-19 nos trazem diversas consequências no mercado, entre elas podemos citar demissões, reduções salariais, dentre outras.

E com este cenário surgem novos problemas que até então não imaginávamos, como, por exemplo, o aumento da inadimplência no pagamento do aluguel.

Temos então duas principais perguntas que surgiram com frequência:

1 - O fechamento dos comércios impostos pela quarentena, assim como a limitação das atividades comerciais, dão direito ao locatário ao não pagamento do aluguel do imóvel comercial, ou ao abatimento no valor devido ao locador?

2 - A perda da renda de uma pessoa, total ou parcial, pode dar direito ao não pagamento do aluguel residencial?

As obrigações e o aluguel

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), temos as premissas de que um contrato de locação é sempre bilateral, oneroso e contínuo.

Ou seja, os envolvidos têm obrigações e direitos que devem ser respeitados, e entre elas as prestações devidas de aluguel.

E o artigo 23 da mesma lei cita como obrigação do locatário o pagamento pontual do valor acordado:

"Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;"


Mas é um direito do locatário, assim como do locador, solicitar a revisão do valor cobrado, com o objetivo assim de alcançar um equilíbrio novo.

Um acordo entre os envolvidos é possível e sempre considerado como a melhor solução, e este acordo está previsto na legislação:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.


Mas e se não tiver acordo? O locatário teria algum direito legal à revisão do valor?

Se a locação tiver um prazo de 3 anos já cumpridos, poderá o locatário solicitar legalmente uma revisão no valor do aluguel, visando um novo equilíbrio:

"Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."


Mas esta revisão tem como objetivo igualar o valor do aluguel ao que é atualmente praticado no mercado.

Exemplo: imagine um imóvel que por algum motivo tenha tido o valor do aluguel semelhante reduzido, tornando o valor atual cobrado pelo locador incompatível com o praticado. Neste cenário o juiz analisará o valor atual praticado e poderá judicialmente impor uma redução no valor do aluguel.

Mas a perda total ou parcial da renda do locatário não é motivo legal para o não pagamento do aluguel, nem de seu abatimento, nem da postergação da sua data.

A locação comercial

O cenário muda quando falamos de uma locação de um imóvel para uma atividade comercial.

O Poder Público proibiu e/ou limitou muitas atividades comerciais, atingindo diretamente muitos locatários, não diretamente a pessoa em si, mas o imóvel locado, e com isso prejudicando diretamente o seu uso.

O locador tem como obrigação legal a disponibilização do imóvel para a atividade comercial:

"Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;"


Para saber se o locatário tem direito ao não pagamento do aluguel, ou um desconto em seu valor, deve-se analisar dois fatores:

I. o quando o contrato define a atividade do locatário;

Neste caso deve-se analisar no contrato qual o nível de detalhamento da finalidade destinada ao imóvel comercial.

Por exemplo: o imóvel foi locado para qualquer tipo de atividade? Teve uma atividade específica ou ramo de atividade?

II. o quanto as atividades comerciais praticadas no imóvel foram afetadas.

Neste caso deve ser analisado o quanto a atividade comercial foi afetada pelas medidas impostas legalmente, e o quanto proporcionalmente prejudicou o estabelecimento, e se até mesmo inviabilizaram por completo as atividades comerciais.

Vamos analisar com exemplos estes fatores.

Exemplo 1: imóvel que foi alugado com a descrição de praticar qualquer atividade comercial.

Neste cenário, mesmo que a atividade do locatário tenha sido proibida, o contrato não foi afetado, pois outra atividade permitida, como uma farmácia, por exemplo, poderia ser exercida, fazendo assim com que o locatário não tenha argumento contratual que justifique o não pagamento ou a redução do aluguel.

Exemplo 2: imóvel que foi alugado para ser uma academia de ginástica.

Neste caso o locatário poderia solicitar uma redução no valor do aluguel, visto que o objeto de seu contrato foi diretamente impactado, inviabilizando assim o que foi acordado entre ele e o locador.

Se uma obrigação do locatário é o pagamento pontual do aluguel, conforme citamos anteriormente, e por outro lado, o locador deve entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso que se destina, e ainda a manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel, podemos então nos apoiar no artigo 567 do Código Civil, que não tem oposição na Lei do Inquilinato:

"Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava".

Conclusão

Apesar da legislação citar o que pode ou não ser cobrado, deve-se sempre buscar um acordo entre as partes.

Isto porque não adianta o locador insistir no seu direito ao pagamento integral do aluguel se o locatário não tiver as condições para o seu pagamento.

E assim temos encontrado diversos cenários em que os locadores, entendendo a incapacidade temporária do locatário, optam por aceitar um desconto no aluguel.


Referências:
Lei do Inquilinato
Código Civil


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