Aluguel de imóvel é válido mesmo que apenas um dos proprietários tenha feito o contrato

Criado em: 16 de julho de 2023             
Atualizado em: 14 de janeiro de 2026             

M esmo que o Código Civil exija a aprovação da maioria absoluta dos proprietários para alugar um imóvel a terceiros, a falta desse consentimento não torna o contrato de locação nulo, ou seja, ele continua tendo validade jurídica. Os defeitos que podem levar à anulação do contrato são apenas aqueles descritos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a lei não exige a presença de todos os proprietários no contrato de locação.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu esse entendimento ao confirmar a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que determinou a rescisão do contrato de aluguel e o despejo do inquilino, mesmo que o contrato tenha sido assinado apenas por um dos proprietários do imóvel.

O autor da ação de despejo, que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros, entrou com o pedido em seu nome e como representante legal dos outros proprietários. No entanto, duas das coproprietárias afirmaram que não faziam parte do contrato de locação e não deram autorização para sua celebração.

Em primeira instância, o juiz aceitou a alegação das coproprietárias e declarou o contrato nulo, negando o pedido. No entanto, o TJSP reverteu a decisão, entendendo que a falta de concordância dos coproprietários não torna o contrato inválido.

O ministro Villas Bôas Cueva, relator do recurso das coproprietárias, explicou que, de acordo com o artigo 1.314 do Código Civil, qualquer um dos condôminos pode reivindicar a propriedade do imóvel de terceiros e defender sua posse. No entanto, ele ressaltou que o consentimento dos condôminos é necessário para alterar o uso do imóvel ou conceder posse a outra pessoa.

No entanto, no caso em questão, o ministro destacou que não houve evidência de nenhum defeito capaz de tornar o contrato nulo, conforme previsto no Código Civil. Ele afirmou: "Além disso, está claro nos documentos do processo que o contrato foi celebrado entre partes capazes e que a posse do imóvel foi transferida para o inquilino".

"Quanto à capacidade do autor para celebrar o contrato de locação, vale ressaltar que a lei nem mesmo exige que ele seja proprietário", acrescentou o ministro.

Devido a esses fatos, Villas Bôas Cueva concluiu que a alegação de nulidade do contrato não poderia ser aceita, o que significaria isentar o inquilino de qualquer obrigação, especialmente levando em consideração o princípio de não enriquecimento sem causa, conforme estabelecido no artigo 884 do Código Civil.

Ao manter a decisão do TJSP, o relator também considerou "incomum" que as coproprietárias tenham levantado a questão da nulidade do contrato de locação, já que, em teoria, elas também teriam interesse em receber os aluguéis.

"Conforme afirmado pelo tribunal de origem, é irrelevante no presente caso a comprovação do consentimento dos coproprietários para que o autor celebrasse o contrato de locação. Portanto, os aluguéis vencidos e não pagos até a desocupação do imóvel devem ser pagos", concluiu o ministro.

Leia a decisão.

Conclusão

Em suma, de acordo com a decisão da Terceira Turma do STJ, um contrato de aluguel continua válido mesmo que seja assinado apenas por um dos proprietários do imóvel. A falta de consentimento dos demais coproprietários não anula o contrato, desde que não haja vícios que o tornem nulo de acordo com o Código Civil.

Referências:
Lei 10.406
Lei 8.245 (Lei do Inquilinato)

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