Criando um contrato de locação de imóvel perfeito

Confira em nosso artigo dicas e informações sobre o contrato de locação, para assim criar um contrato perfeito para a sua necessidade.

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Como criar um contrato de locação de imóvel perfeito?

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Artigo Contrato de Locação Perfeito

V ocê já se deparou com a situação de ter que elaborar um contrato de locação de imóvel? Ou já teve dúvidas do que deve constar no contrato, como fazer e o que é permitido ou não por lei? Na criação de um contrato, é fundamental ter muita atenção e saber as leis vigentes para a locação, já que esse é um documento fundamental para garantir direitos e deveres do locador e locatário e pode servir, se gerado corretamente, para evitar muitos conflitos.

As principais vantagens ao se elaborar um contrato de locação

Caso uma das partes envolvidas na negociação tenha receio de fimar o acordo por contrato, vamos citar agora algumas vantagens em ter um, tanto para locador quanto para locatário.

• Garantia de pagamento do aluguel no valor acordado;
• Previsão de ajustes, se for de vontade das partes;
• Regras e prazos para devolução ou solicitação de retomada do imóvel;
• Formalização de regras, como as de entrega do apartamento;
• Responsabilidade por reformas e melhorias;
• Registro da finalidade do imóvel, impedindo-o de ser utilizado de forma indevida.

Um contrato de locação de imóvel garante a validade jurídica da locação, gerando direitos e responsabilidades para inquilinos e proprietários.

Os riscos existentes ao não ter um contrato de locação

Ao ter um contrato, as partes se respaldam quanto à reclamações indevidas. É uma garantia quanto ao pagamento, prazo e conservação do bem. E não ter um contrato pode gerar riscos para todas as partes que estão envolvidas na negociação.

• Os riscos para o proprietário

Caso ocorra atrasos no pagamento, ou até a falta dele, não terá garantias nem possibilidade de cobrança de multas e juros sobre o valor devido.
Não poderá cobrar por danos causados no imóvel ou em seu mobiliário, podendo ao final da locação receber a propriedade danificada.
Não terá a definição da finalidade do imóvel, correndo o risco do inquilino utilizá-lo de maneira incorreta, ou até mesmo ilegal.
Não tem claros os direitos e os deveres seus e do locatário.

• Os riscos para o inquilino

Não terá direito a aviso prévio para liberação do imóvel.
Não tem a garantia de que o proprietário irá manter o imóvel em bom estado, pois sem contrato, o proprietário não tem obrigação legal de manter o espaço em bom estado.
Pode ser cobrado por taxas e impostos que deveriam ser de responsabilidade do proprietário.
Não terá direito de preferência caso o proprietário resolva vender o imóvel.

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Os tipos de contratos de locação de imóveis

Um dos principais itens de um contrato de locação de imóvel é a finalidade da locação, ou seja a que se destina o imóvel locado. Isso porque, cada finalidade exige um tipo de contrato diferente, evitando multas para locadores e inquilinos, devido ao uso incorreto.

Confira os principais tipos de contrato de locação e o que não pode faltar com cada um deles.

- Residencial
Esse provavelmente é o tipo de contrato de locação mais comum. Seu uso é exclusivamente residencial, não podendo haver nenhum tipo de comércio ou atividade econômica.

- Comercial
Um contrato de locação comercial é aquele onde é possível existir atividades comerciais. Mas atenção, as atividades permitidas devem constar no contrato para evitar o desvio de finalidade e descumprimento das regras do imóvel.

- Temporada
Esse tipo de contrato é aquele que é válido apenas durante um período. Bastante utilizado em casas de praia e veraneio.
É essencial para garantir que o imóvel será devolvido em perfeitas condições e que será pago conforme acordado.

O objetivo do contrato de locação

O contrato de locação residencialé o instrumento facilitador e regulamentador dos interesses das partes, seja o proprietário (locador), seja o inquilino (locatário), auxiliando na organização da locação que será celebrada.

Este documento descreve pontos para ajudar a esclarecer as principais dúvidas acerca da locação, como:

• A descrição do imóvel residencial e qual será a finalidade da locação;
• Quais serão os prazos da locação;
• A definição do valor do aluguel, remuneração que o locatário pagará ao locador, e a sua forma de pagamento;
• Qual será a garantia utilizada na locação - se for necessária, e seus termos;
• A possibilidade ou não do locatário efetuar uma sublocação do imóvel residencial;
• As obrigações, os deveres e os direitos das partes envolvidas;
• Como proceder em caso de rescisão por qualquer uma das partes.

Uma vez definidos os direitos, os deveres e as obrigações de cada parte, é possível evitar conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Desse modo, o contrato não deve ser visto apenas como uma formalidade, mas sim como uma importante ferramenta para proteger as partes e promover harmonia à locação.

Possibilidade de pagamento antecipado

Objetivos do contrato de locação

Conforme artigo 42 da Lei do Inquilinato, caso não seja utilizada garantia na locação, o locador poderá exigir, se assim desejar, que o locatário efetue o pagamento do aluguel de forma antecipada até o sexto dia útil do mês vincendo.

A garantia da locação

Segundo a Lei do Inquilinato, em um contrato de locação simples, é possível utilizar uma garantia para que o proprietário do imóvel proteja-se no caso de inadimplência por parte do locatário.

A função da garantia é assegurar que o que foi acordado será cumprido.

Não é permitida a utilização de mais de uma garantia, dessa forma o aluguel deve ter apenas uma modalidade de garantia, se esta for necessária.

A exigência de uma garantia não é obrigatória em um aluguel, contudo recomenda-se a sua utilização.

As modalidades de garantia para o aluguel de um imóvel mais comuns e previstas na Lei do Inquilinato, são:

• FIANÇA
Modalidade na qual uma pessoa atua como fiador, assumindo as obrigações se a parte locatária tornar-se devedora.
A fiança compreenderá todos os aspectos da dívida, inclusive possíveis despesas judiciais.
A parte locadora, de acordo com o Código Civil, pode recusar um fiador caso não seja possível comprovar a sua idoneidade, não resida no mesmo município ou não possua bens suficientes para cumprir com a obrigação.

Nesta modalidade, uma pessoa (fiadora) garante assumir as obrigações caso a parte locatária se torne devedora (inadimplente).
A fiança compreenderá todos os aspectos da dívida, inclusive possíveis despesas judiciais.
A parte locadora, de acordo com o Código Civil, pode recusar um fiador caso este não comprove ser uma pessoa idônea, não reside no mesmo município ou não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.

• SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
O seguro fiança locatícia é uma modalidade prevista na Lei do Inquilinato e substitui o fiador nos contratos de locação, garantindo o pagamento do aluguel e demais encargos no caso do locatário tornar-se devedor.
Para esta modalidade deve-se contratar uma apólice de seguro, na qual a parte locadora será a única beneficiária.
O valor do prêmio a ser pago, normalmente varia de uma a três vezes o valor do aluguel do imóvel.

• CAUÇÃO
A caução pode ser dada em espécie, bens móveis ou imóveis.
No caso de bens móveis, recomenda-se que se registre a caução em um cartório de títulos e documentos.
Bens móveis são os bens que podem ser transportados de um local ao outro, como objetos de valor, veículos, entre outros.

Os bens imóveis referem-se aos bens que não podem ser transportados, como uma casa ou um apartamento.
Recomenda-se que essa caução seja averbada em cartório junto com a respectiva matrícula, vinculando com o contrato.

A Lei do Inquilinato estabelece que a a caução em espécie, dinheiro, não pode ser superior a três correspondente a três meses de aluguel.
Deverá também ser depositada em poupança e o valor decorrente de rendimentos, ao final da locação, deverá ser revertido em benefício da parte locatária, caso não tenha sido utilizada.

Sempre utilize um laudo de vistoria

Recomenda-se que seja anexado ao contrato um laudo de vistoria do imóvel.

Este documento deve ser elaborado em duas vias, descrevendo as condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, instalações elétricas, hidráulicas e móveis, quando houver.

Uma via deverá ficar com o locatário e outra via com o locador.

Este laudo permite, ao final da locação, junto com a entrega das chaves, verificar se houve algum dano ao imóvel e, assim, garantir que o proprietário receberá o seu imóvel no mesmo estado em que o entregou no início do contrato.

O proprietário poderá recusar a devolução do imóvel enquanto não tiver sido devidamente reparado.

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Conclusão

Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

Se você tiver qualquer dúvida ou queira comentar sobre este artigo vá na sessão de comentários logo abaixo, respondemos bem rápido para você!

Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato

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