O locatário pode permanecer no imóvel após ele ser vendido?

Quais são as consequências para o novo proprietário ao comprar um imóvel durante a vigência de uma locação? Existe algo que garanta a permanência do locatário no imóvel?

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O locatário pode permanecer no imóvel após ele ser vendido? Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 17 de abril de 2019   
Atualizado em: 17 de abril de 2019
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Artigo Imóvel Fiador

É do direito do proprietário a venda de seu imóvel mesmo que este esteja locado, mas a venda do imóvel por si não encerra um contrato de locação residencial vigente.

Para que a atual locação seja rompida será necessário o cumprimento de alguns requisitos contratuais, assim como algumas providências que precisarão ser tomadas pelo novo proprietário, e este assunto iremos debater neste artigo, para que assim, no final, você saiba como agir caso esteja nesta situação.

A legislação e a locação com a venda do imóvel

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), mais precisamente em seu artigo 8º, temos a seguinte citação:

"Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.".

Ou seja, se o contrato tiver um prazo determinado, e este prazo ainda estiver vigente, e o referido contrato tenha uma cláusula que cite que a locação permanecerá mesmo com a hipótese da venda do imóvel, e por fim, se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel, então o novo proprietário não poderá solicitar a rescisão do contrato vigente de locação, devendo assim respeitar o contrato e suas cláusulas até o seu término contratual.

Caso não sejam atendidos os requisitos acima definidos para que o contrato de locação residencial permaneça ativo no caso de venda do imóvel, poderá o novo proprietário, se assim desejar, notificar o locatário com um prazo mínimo de 90 (noventa) dias a partir do registro da compra e venda do imóvel informando o não interesse em manter o atual contrato de locação residencial, concedendo assim um prazo para que ocorra a desocupação.

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A importância do registro do contrato de locação em cartório

A legislação entende que não existia nenhuma relação jurídica entre o novo proprietário e o atual inquilino do imóvel, ou seja, é entendido por definição o comprador não tem relação com a locação existente.

Por este motivo que a averbação do contrato de locação residencial se faz importante, pois ela constando na matrícula do imóvel faz com que a locação se torne pública e seus termos acessíveis à terceiros, fazendo com que o novo proprietário não possa utilizar o argumento de falta de ciência.

Benfeitorias feitas pelo locatário

Aqui vai um detalhe importante para quem vai adquirir um imóvel locado: Preste atenção no atual contrato de locação quanto às benfeitorias no imóvel e a restituição dos valores gastos pelo inquilino.

Por padrão, caso não especificado de forma diferente no contrato de locação, deverá o locatário ser restituído por gastos feitos no imóvel referentes à benfeitorias necessárias, mesmo que tenham sido efetuadas sem a autorização do locador.

Já as benfeitorias úteis, caso tenham sido previamente aprovadas pelo locador / proprietário, também deverão ser restituídas para o locatário no final da locação.

Recomenda-se assim que o comprador do imóvel leve em consideração este possível ressarcimento de valores gastos pelo locatário ao finalizar a locação, pois se a locação estiver averbada na matrícula do imóvel não poderá o novo proprietário alegar que não sabia desta condição.

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Conclusão

Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
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