As situações que deixam um imóvel em situação irregular

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Criado em: 19 de julho de 2018             
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2020             
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Artigo - situações que deixam um imóvel irregular

Q uando uma pessoa vai negociar um imóvel, seja para comprar ou para vender, é recomendado que o imóvel esteja totalmente regular, pois somente nesta situação que é possível efetuar a transferência de propriedade para o comprador.

Mas existem alguns cenários em que nos deparamos com um imóvel em situação irregular, e ainda assim não impedem que a negociação do imóvel ocorra.

Algumas das situações de irregularidade mais comuns são:

I. imóvel sem matrícula/escritura em cartório de imóveis;

II. imóvel ainda em inventário;

III. imóvel com dívidas;

IV. imóvel sem o habite-se da prefeitura.

Vamos neste artigo debater sobre estas situações e quais são as possíveis formas de regularizar o imóvel e efetuar a transferência da propriedade ao negociar um imóvel neste cenário.

Imóvel sem escritura

Um imóvel deve ter uma escritura, também conhecida como Certidão de Matrícula, e ela deve estar atualizada, para que ele seja considerado regularizado perante a prefeitura.

É na escritura que se encontram os dados do proprietário, além dos dados oficiais do imóvel, como seu tamanho e divisas.

Quando um imóvel não tem matrícula registrada faz com que o proprietário esteja sujeito à alguns riscos, e entre estes riscos está a possível perda de seu imóvel.

Se o imóvel não tem uma escritura o proprietário deve comparecer à um Cartório de Imóveis e solicitar a sua regularização.

Este processo costuma ter o valor próximo a 5% (cinco por cento) do valor do imóvel, além de alguns encargos adicionais cobrados para que seja feito o devido registro.

Além do risco de se perder o imóvel, a falta da matricula é um fator que dificulta muito uma negociação, pois muitos potenciais compradores evitam comprar um imóvel nesta situação.

Junte também o fato de que as instituições financeiras não fazem financiamento, ou dificilmente fazem, sobre uma negociação nesta situação.

Como regularizar o imóvel sem escritura?

Antes de negociar um imóvel o comprador deve comparecer à um cartório de registro de imóveis, para confirmar se o imóvel realmente está irregular, além do mais importante, confirmar se ele pode ser registrado.

O cartório dará as devidas orientações para cada imóvel e sua situação, e se ele não puder ser negociado vai lhe poupar de uma bela dor de cabeça.

O mais comum é que upara regularizar um imóvel sem escritura o comprador compareça à um cartório de registro de imóveis com os todos os dados da negociação que foi feita, como o contrato de compra e venda, e todas as documentação dos antigos proprietários.

Imóvel em processo de Inventário

Você pode encontrar um imóvel que deseja comprar, ou ter um para vender, que ainda esteja em processo de partilha, ou seja, em inventário.

O imóvel que se encontra em inventário ainda está registrado em nome de uma pessoa falecida, e desta forma só pode ser vendido por duas formas, uma seria mediante autorização judicial, e a outra por meio de uma cessão de direitos hereditários, desde que assinada por todos os herdeiros.

Caso a partilha esteja sendo feita de maneira amigável entre os herdeiros, e não exista algum impedimento legal, a venda pode ser feita de forma extrajudicial, utilizando o documento de partilha e um contrato de compra e venda, ou cessão de direitos, com os herdeiros.

Mas algumas situações necessitam que a regularização do imóvel seja feita judicialmente, e elas são:

I. quando os herdeiros não estão de acordo entre si, ou seja, não concordam com o destino do imóvel;

II. quando entre os herdeiros existir uma pessoa incapaz, como, por exemplo, um menor de idade.

Nestes casos a regularização do imóvel precisará ser feita mediante a decisão de um juiz, e o processo costuma demorar.

Imóvel sem habite-se

O habite-se é um documento gerado pela prefeitura que confirma que a obra está de acordo com as normas e exigências legais.

Sem o habite-se um imóvel pode receber multas da prefeitura, além de também correr o risco de ser cobrado impostos com valores superiores ao que realmente deveria ter.

Para se regularizar um imóvel sem habite-se deve-se solicitar para um engenheiro para verificar se o imóvel está em condições legais e de acordo com as normas impostas pela prefeitura.

Caso positivo, ou seja, o imóvel esteja em condições legais, o engenheiro deverá gerar uma planta do imóvel, e com esta planta será possível solicitar à prefeitura a sua regularização.

Imóvel com dívidas em aberto

Caso esteja negociando um imóvel com dívidas, sejam dívidas de impostos ou de condomínio, deve-se sempre negociar este valor devido antes de se concretizar a compra.

Se o imóvel está com dívidas em aberto, existe o risco dele ir à um leilão caso elas não sejam quitadas, e com isso o proprietário perde o direito e a posse do imóvel.

Além disso, um imóvel com dívidas de impostos, como o IPTU por exemplo, não pode ser transferido enquanto não estiver regularizado.

O mais importante neste caso, se estiver comprando um imóvel, é que você levante toda a sua situação legal, suas dívidas e débitos que possam existir.


Referência:
Lei 10.406


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