As situações que deixam um imóvel em situação irregular

Confira em nosso artigo quais são as situações que podem deixar um imóvel irregular e como fazer para resolver.

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As situações que deixam um imóvel em situação irregular Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 19 de julho de 2018   
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2019
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Artigo Imóvel Irregular

Q uando se vai negociar um imóvel, seja para comprar ou para vender, é recomendado que o imóvel esteja totalmente regular, pois somente nesta situação que é possível efetuar a transferência de propriedade para o comprador. Mas, em alguns casos nos deparamos com um imóvel em situação irregular, o que não deve ser um caso impeditivo para a negociação de compra e venda do imóvel.

Algumas situações mais comuns são:

- Imóvel sem matrícula / escritura em cartório de imóveis;
- Imóvel ainda em inventário;
- Imóvel com dívidas;
- Imóvel sem o habite-se da prefeitura.

Vamos neste artigo debater sobre estas situações e quais são as possíveis formas de regularizar o imóvel e efetuar a transferência da propriedade.

Imóvel sem escritura

Um imóvel deve ter uma escritura para que seja considerado regularizado perante a prefeitura. A escritura, também conhecida como Certidão de Matrícula, deve ser feita em um Cartório de Imóveis.

Quando um imóvel não tem matrícula registrada, o proprietário estará sujeito à alguns riscos, e entre estes riscos está a possível perda de seu imóvel.

Se o imóvel não tem uma escritura, o proprietário deve comparecer à um Cartório de Imóveis e solicitar a sua regularização. Este processo costuma ter o valor próximo a 5% (cinco por cento) do valor do imóvel, além de adicionais encargos cobrados pelo registro.

Além do risco de se perder o imóvel, a falta da matricula é um fator que impede uma negociação, pois muitos potenciais compradores evitam comprar um imóvel nesta situação. Sobre isso também existe o fato de que as instituições financeiras não fazem financiamento, ou dificilmente fazem, sobre uma negociação nesta situação.

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Como regularizar o imóvel sem escritura?

Deve-se comparecer à um cartório de registro de imóveis, com os dados da negociação que foi feita, como um contrato de compra e venda, e se possível, levantar a documentação dos antigos proprietários.

Imóvel em processo de Inventário

Existem casos em que um imóvel é anunciado ainda em processo de partilha, ou seja, ainda em inventário.O imóvel quando em inventário ainda está registrado em nome de uma pessoa falecida, e assim só pode ser vendido mediante autorização judicial.

Caso a partilha esteja sendo feita de maneira amigável entre os herdeiros, e não exista algum impedimento legal, a venda pode ser feita de forma extrajudicial, utilizando o documento de partilha e um contrato de compra e venda com os herdeiros.

Mas, algumas situações necessitam que a regularização do imóvel seja feita judicialmente, e elas são:

- Quando os herdeiros não estão de acordo entre si, ou seja, não concordam com o destino do imóvel;
- Quando entre os herdeiros existir uma pessoa incapaz, como, por exemplo, um menor de idade.

Neste caso a regularização precisa ser feita mediante a decisão de um juíz, e o processo costuma demorar.

Imóvel sem habite-se

O habite-se é um documento gerado pela prefeitura que confirma que a obra está de acordo com as normas e exigências legais.Sem o habite-se um imóvel pode receber multas da prefeitura, além de também poder ser cobrado impostos com valores superiores ao que deveria ter.

Para se regularizar um imóvel sem habite-se deve-se solicitar à um engenheiro para que verifique se o imóvel está em condições legais e de acordo com as normas impostas pela prefeitura. Caso positivo, o engenheiro deve gerar uma planta do imóvel, e com esta planta pode-se solicitar à prefeitura a sua regularização.

Imóvel com dívidas

Caso esteja negociando um imóvel com dívidas, sejam dívidas de impostos ou de condomínio por exemplo, deve-se sempre negociar este valor devido antes de se concretizar a compra. Se o imóvel está com dívidas em aberto, existe o risco de ocorrer um leilão sobre o bem, e com isso o proprietário perde o direito e a posse do imóvel.

Se estiver comprando um imóvel, levante toda a sua situação, suas dívidas e débitos. Nunca deixe de verificar e negociar este ponto. Além disso, um imóvel com dívidas de impostos, como o IPTU por exemplo, não pode ser transferido enquanto não estiver regularizado.

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Conclusão

Em todos os casos, seja na venda regularizada, seja na venda sem escritura, percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


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