Negociando Imóveis Irregulares: Guia para Regularização e Transferência
Criado em: 19 de julho de 2018
Atualizado em: 05 de março de 2024
A o negociar um imóvel, seja para compra ou venda, é crucial que o mesmo esteja devidamente regularizado, o que permite a transferência legal da propriedade ao comprador.
No entanto, em certas situações, nos deparamos com imóveis em condições irregulares, mas isso não inviabiliza necessariamente a transação imobiliária.
Neste artigo, exploraremos as diversas situações de irregularidade mais comuns em imóveis, incluindo a ausência de escritura, imóveis em processo de inventário, pendências financeiras e a falta de habite-se emitido pela prefeitura. Além disso, abordaremos as estratégias para regularização e transferência de propriedade nessas circunstâncias.
Imóvel Sem Escritura
A escritura, também conhecida como Certidão de Matrícula, é essencial para validar a legalidade do imóvel perante a prefeitura. Esse documento contém informações do proprietário, bem como dados oficiais do imóvel, como metragem e limites.
Apesar de 60% dos imóveis estarem irregulares com a sua escritura, um imóvel sem escritura está sujeito a diversos riscos, incluindo a possibilidade de perda da propriedade.
Além disso, a ausência desse documento dificulta consideravelmente as negociações, já que potenciais compradores tendem a evitar imóveis nessa situação. Instituições financeiras também tendem a não oferecer financiamento para imóveis irregulares.
Regularização do Imóvel sem Escritura
Antes de iniciar qualquer negociação envolvendo um imóvel, é fundamental que o comprador consulte um cartório de registro de imóveis para verificar a situação legal do imóvel e a possibilidade de regularização. Isso envolve a apresentação de documentos como o contrato de compra e venda e a documentação dos proprietários anteriores.
Essa consulta evita dores de cabeça futuras e oferece clareza sobre os passos necessários para regularizar a propriedade.
Sendo possível a regularização, o proprietário a solicitará mediante o pagamento de cerca de 5% do valor do imóvel, juntamente com encargos adicionais para o devido registro.
Isso não apenas mitiga os riscos associados à irregularidade, mas também viabiliza negociações futuras.
Imóvel em Processo de Inventário
Imóveis que ainda estão em processo de inventário, ou partilha, apresentam desafios únicos na negociação. Esses imóveis ainda estão registrados em nome de um indivíduo falecido e podem ser vendidos apenas mediante autorização judicial ou por meio de uma cessão de direitos hereditários, que requer a concordância de todos os herdeiros.
Quando a partilha é realizada de maneira consensual entre os herdeiros, a venda pode ocorrer de maneira extrajudicial, utilizando o documento de partilha e um contrato de compra e venda ou cessão de direitos.
No entanto, situações em que os herdeiros não concordam ou quando há herdeiros incapazes podem exigir um processo judicial, o que pode ser demorado.
Imóvel sem Habite-se
O habite-se, emitido pela prefeitura, atesta que um imóvel está em conformidade com as normas e regulamentos aplicáveis. Sem esse documento, o imóvel está sujeito a multas e a possíveis cobranças de impostos incorretos.
A regularização de um imóvel sem habite-se envolve a contratação de um engenheiro para avaliar a conformidade do imóvel com as normas. Se estiver em conformidade, o engenheiro prepara uma planta e, com base nela, é possível solicitar a regularização junto à prefeitura.
Imóvel com Dívidas em Aberto
A negociação de um imóvel com dívidas, como impostos ou taxas de condomínio, requer a resolução dessas pendências antes da conclusão da compra.
A existência de dívidas pode levar o imóvel a um leilão se não forem pagas, resultando na perda da propriedade.
Além disso, imóveis com dívidas pendentes, como o IPTU, não podem ser transferidos até que estejam regularizados. Portanto, antes de adquirir um imóvel, é vital verificar sua situação financeira, identificando possíveis dívidas e débitos.
Conclusão
A negociação de imóveis em situações irregulares requer um entendimento aprofundado das circunstâncias e dos processos de regularização.
A ausência de escritura, imóveis em inventário, a falta de habite-se e dívidas em aberto são desafios que podem ser superados com a orientação adequada e medidas corretivas.
Ao abordar esses problemas com conhecimento e diligência, compradores e vendedores podem garantir transações imobiliárias seguras e legalmente válidas.
Referência:
Lei 10.406
Gustavo Falcão
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