Coronavírus: a revisão dos contratos de locação comercial

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Criado em: 06 de abril de 2020             
Atualizado em: 06 de abril de 2020             
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Artigo coronavírus/covid-19 e os contratos de locação

A epidemia causada pelo coronavírus (Covid-19) que o nosso país está vivenciando, assim como também todo o resto do mundo, está sendo considerada como o evento que causará o maior impacto na economia mundial desde a Segunda Guerra Mundial.

Esta pandemia gerou o isolamento social, também chamado de quarentena, dentre outras restrições comerciais, com o intuito de combater o seu avanço, causando mudança na rotina dos consumidores e comerciantes em geral.

Diversos governos, estaduais e municipais, estão expedindo decretos nos quais proíbem o funcionamento, e consequentemente a abertura, de serviços não essenciais ao público, sendo possível somente o serviço de entrega, diminuindo assim o fluxo de caixa destes negócios.

O que pode ser feito por estes empresários para minimizar o impacto econômico sofrido?

Revisão do Contrato de Locação

Caso a empresa, independente do tipo de negócio, esteja utilizando um imóvel alugado, a primeira opção neste cenário caótico que estamos presenciando é o diálogo entre locatário e locador renegociando o valor do aluguel no contrato de locação comercial.

Neste diálogo pode-se negociar um novo valor do aluguel a ser pago, podendo ser um valor com abatimento durante os meses da epidemia, retornando ao normal após o seu término, ou, como alguns têm feito, abatendo agora uma parte do aluguel que será cobrada depois em parcelas dentro do aluguel.

De acordo com o Artigo 18 da Lei do Inquilinato:

"Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste."


Ou seja, existindo boa-fé entre as partes pode-se encontrar um meio-termo, ou equilíbrio para que esta crise econômica tenha um impacto menor nos mais prejudicados.

Revisão Forçada

Se o locatário não conseguiu negociar com o locador, independente do motivo, pode-se solicitar uma revisão forçada do contrato de locação comercial baseado na "teoria da imprevisão":

"...possibilidade de desfazimento ou revisão forçada do contrato quando, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes tornar-se exageradamente onerosa...".


O Código Civil em seu artigo 317 cita:

"quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação."


Mas neste cenário surge um novo imprevisto, que é a suspensão temporária das atividades do Poder Judiciário, ou seja, não há a possibilidade desta correção no momento, mantendo assim a recomendação inicial, que é do diálogo e acordo entre as partes.

Rescisão do Contrato de Locação

Caso não exista acordo entre as partes, e o locatário esteja em desvantagem por causa da epidemia e sua quarentena, pode-se solicitar a resolução do contrato de locação, sem cobrança de multas e ônus ao locatário, alegando força maior.

O Código Civil cita a isenção de responsabilidade de um devedor, neste caso o locatário, no caso de força maior, como definido no artigo 393:

"O devedor não responde por prejuízos resultantes de caso fortuito ou de força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado".


Para que seja caracterizado como força maior deverá:

I. O evento, no caso a pandemia, ocorreu fora do controle dos envolvidos no contrato;

II. é um evento imprevisível;

III. é um evento inevitável, por mais que os envolvidos tentem impedir.

Com a confirmação de que uma das partes não poderá cumprir o acordado devido à pandemia, impossibilitando assim o cumprimento do contrato de locação, estará assim configurado o evento de força maior.

E assim fica o locatário isento da responsabilidade contratual assumida, pois não poderá a cumprir devido à força maior.


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