O que pode e o que não pode ser exigido em um contrato de aluguel

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Criado em: 15 de julho de 2019             
Atualizado em: 09 de maio de 2020             
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O que pode e não pode ser exigido em um contrato de aluguel

O contrato de locação é um instrumento utilizado para garantir as obrigações e direitos dos envolvidos no aluguel, seja de um apartamento ou uma casa.

Neste documento estará definido qual será o valor do aluguel, o prazo da locação, quem deverá pagar pelos impostos, dentre outros pontos fundamentais para uma boa relação entre as partes.

Vamos debater neste artigo sobre o que pode, assim como o que não pode, ser exigido em um contrato de aluguel de acordo com a sua legislação, mais precisamente a Lei do Inquilinato, e esperamos ajudar a elucidar diversas dúvidas comuns.

Pagamento das contas do imóvel

É normal surgirem dúvidas quanto ao pagamento das contas que recaem sobre o imóvel.

As contas de consumo, como água, energia, e TV a cabo, por exemplo, não costumam gerar dúvidas, pois estas comumente são aceitas como de responsabilidade do locatário.

Já em relação ao condomínio, caso exista no imóvel, o locatário deverá pagar pelas despesas ordinárias, sendo as extraordinárias de responsabilidade do proprietário, conforme definido nos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato:

"Art. 22. O locador é obrigado a:

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício."


e

"Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração."


Despesas extraordinárias são relacionadas à melhorias ou reformas no condomínio em geral, como, por exemplo, as cotas extras..

Já as despesas ordinárias são relacionadas ao funcionamento básico do condomínio, como, por exemplo, salários, consumo de água e esgoto, pequenos reparos, entre outros.

Impostos

Muitas pessoas acreditam que ao alugar um imóvel todos os gastos que recaem sobre ele são de responsabilidade do locatário, mas esta crença está errada, pois os impostos não entram nesta questão, como, por exemplo, o IPTU.

Isto porque de acordo com a Lei do Inquilinato, por padrão os impostos e encargos devem ser pagos pelo proprietário, e não pelo inquilino, conforme citado ainda no artigo 22: da Lei do Inquilinato:

"Art. 22. O locador é obrigado a:

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;"


Caso não existe uma citação sobre a responsabilidade do pagamento dos impostos em um contrato estes encargos deverão ser pagos pelo locador, e não pelo locatário.

O locador pode recusar um inquilino?

Sim! Pode o proprietário escolher para quem ele vai alugar o seu imóvel, sendo um direito dele alugar o seu bem para quem ele assim desejar.

Mas, esta escolha não pode ser baseada em discriminação ou preconceitos.

Por exemplo: um proprietário pode escolher não alugar o seu imóvel para um casal que tenha filhos ou animais de estimação. Mas ele não poderá recusar a locação por causa da religião ou pela cor do inquilino.

Quais são as garantias que podem ser exigidas para o aluguel?

Ainda de acordo com a Lei do Inquilinato, poderá o locador solicitar, se assim desejar, uma garantia locatícia, mas somente uma, não sendo permitida a solicitação de mais de uma garantia para uma locação.

Isso significa que o locador não pode solicitar, por exemplo, fiador e caução no mesmo contrato.

E a garantia só é permitida se o pagamento do aluguel não seja cobrado de forma antecipada, ou seja, o pagamento do aluguel deve ser feito sempre no mês seguinte ao que o locatário utilizou o imóvel.

As garantias mais comuns e previstas na Lei do Inquilinato em seu artigo 37 são:

Caução

Esta opção é conhecida como depósito antes da locação e é uma ótima alternativa para quem tem um capital disponível, pois não depende de terceiros.

Esta garantia não pode ser superior ao valor de 3 (três) meses de aluguel e deve ser depositada em uma conta poupança conjunta entre o locador e o locatário.

No final da locação caso o valor não tenha sido utilizado este deverá ser devolvido ao locatário corrigido com o rendimento da poupança.

Mais informações sobre este tipo de garantia podem ser encontradas neste artigo.

Fiador

É uma garantia também muito popular e utilizada nos contratos de locação.

Esta modalidade utiliza um terceiro para garantir que o locatário irá cumprir com todas as obrigações financeiras do contrato.

Caso o locatário não cumpra com alguma obrigação, como, por exemplo, deixar de pagar o aluguel, estes valores serão cobrados do fiador.

Seguro fiança

Pode-se utilizar uma empresa seguradora para garantir as obrigações da locação.

Se esta for a modalidade escolhida e o locatário não pagar o aluguel, a empresa se responsabiliza perante o locador com os valores devidos.

Esta é uma opção muito utilizada por quem não tem dinheiro disponível para a caução e nem terceiros que possam servir como fiadores.

A grande desvantagem desta opção é que o valor pago para o seguro, ou seja, suas mensalidades, não é devolvido para o locatário no final do contrato.

O proprietário não é obrigado a aceitar uma garantia caso ele queira outra.

Ou seja: se o locatário quiser oferecer um fiador, mas o locador quiser caução, este não é obrigado a aceitar a decisão do locatário, devendo prevalecer a garantia escolhida pelo locador.

Multas

Um contrato de locação pode contemplar 3 (três) tipos de multa, sendo elas:

I. Multa pelo atraso no pagamento do aluguel.

Esta multa poderá ser cobrada a partir do primeiro dia de atraso no pagamento do aluguel, e ela pode ser de até 10% (dez por cento) sobre o valor devido.

Sobre esta multa pode-se também ter a cobrança de juros mensais sobre o valor atrasado, que não pode ultrapassar 1% ao mês.

II. Multa por rescisão antecipada do contrato.

Esta multa recai somente sobre o locatário, visto que o locador não pode solicitar a rescisão antecipada da locação.

Se o locatário solicitar o rompimento do contrato antes do prazo estipulado em contrato ele deverá pagar uma multa que não pode ser superior a 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, e ainda ser proporcional ao tempo restante de contrato.

III. Multa por descumprimento contratual.

Esta última multa é referente ao não cumprimento de qualquer cláusula estipulada em contrato.

Por exemplo: se o locatário utilizar o imóvel de forma diferente do acordado, ele poderá ter o contrato rescindido por justa causa e a multa lhe será cobrada.

Prazo para o contrato de locação

A legislação não estipula um prazo máximo ou mínimo para a locação.

Mas é comum que se encontre na maioria dos contratos um prazo de 30 (trinta) meses de locação.

O prazo sendo por 30 meses dá ao locador uma vantagem na retomada do imóvel caso o contrato se torne por prazo indeterminado.

Este tema foi abordado neste artigo.

Reajuste no valor do aluguel

Existem 2 formas previstas para o reajuste do valor acordado do aluguel.

Uma é por meio de acordo mútuo, ou seja, se tanto o locador quanto o locatário concordarem com um reajuste no valor do aluguel.

E a outra é por meio de um reajuste anual utilizando um índice oficial do governo, como, por exemplo, o IGP-M.

Mas para que este ajuste anual seja permitido ele deve estar previsto no contrato de locação.

Se não existir reajuste previsto em contrato e o locatário não concordar com um valor para o reajuste, não é permitido então que o locador cobre um valor diferente do acordado em contrato.

Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.


Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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