A imobiliária é responsável pelo pagamento se o aluguel atrasar?

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Criado em: 23 de abril de 2019             
Atualizado em: 09 de maio de 2020             
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Qual é a responsabilidade da imobiliária?

M uitas locações de imóveis são feitas através de uma imobiliária, ou seja, uma empresa contratada para administrar a locação, recebendo os aluguéis do locatário e repassando o pagamento ao locador.

O que acontece neste cenário se o inquilino atrasar um ou mais pagamentos do aluguel durante um contrato de locação?

E se o inquilino sair do imóvel sem avisar e o deixar com diversos danos?

A imobiliária será responsável? Deverá ela pagar ao locador mesmo sem receber do locatário?

Primeiros procedimentos quando ocorrer o atraso do aluguel

Se o inquilino já estiver com mais de um aluguel atrasado, e sem a perspectiva de quitar a dívida existente, deve o locador solicitar uma Ação de Despejo.

Não espere por uma ação da imobiliária.

Na ação de despejo você solicitará a cobrança de todos os aluguéis e encargos que estejam atrasados, além da rescisão do contrato por justa causa.

Esta ação de despejo cobrará o débito do inquilino e posteriormente, caso o inquilino não honre com a dívida, do fiador, caso tenha um previsto em contrato.

E a administradora de imóveis?

Natural pensar que por existir um contrato de administração de imóveis a administradora garante o pagamento ao locador, questionamento muito recorrente neste cenário.

Normalmente ao se contratar uma administradora de imóveis as partes firmam um contrato de prestação de serviços no qual o proprietário autoriza a administradora a gerir a locação, representando seus interesses através de um pagamento mensal.

Assim, de acordo com o citado acima, a empresa administradora é simplesmente uma mandatária do locador, podendo em nome deste administrar a locação.

Mas a administradora de imóveis deve cobrir a dívida existente?

Como regra geral não, a administradora não deve cobrir dívidas existentes da locação, sejam atrasos no pagamento do aluguel, cotas condominiais ou qualquer outro tipo de débito deixado pelo locatário.

De acordo com o Código Civil em seu artigo 667, a administradora de imóveis deve indenizar o proprietário somente por prejuízos causados por uma conduta culposa que ela tenha originado.

"Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.".


Ela se faz como uma simples figura mandatária do locador, e desta forma não tem responsabilidade por prejuízos causados por terceiros, somente se esta responsabilidade estiver em contrato, o que raramente acontece.

Ou seja, a administradora só assume o pagamento de dívidas deixadas se:

I. estiver previsto em contrato que ela é responsável por eles;

II. se for provado que os débitos foram originados por culpa, ou irresponsabilidade, da administradora.

Se a administradora, por exemplo, não verificou o locatário, sem comprovar a renda dele por exemplo, não comprovando sua capacidade em cumprir com o pagamento do aluguel, então pode-se provar que ela tem sim culpa na falta do pagamento, devendo ressarcir o locador dos valores não recebidos.

Mas se ela agiu em conformidade com o esperado, ou seja, verificou os documentos do locatário, e do fiador caso exista esta modalidade de garantia no contrato de locação residencial, e comprovou que a renda do inquilino no momento da contratação condizia com o esperado, então ela não poderá ser acusada de culpa, sendo assim isenta de responsabilidade quanto ao ressarcimento dos prejuízos gerados na locação.

Conclusão

A administradora não é responsável por débitos ou qualquer ônus que um inquilino tenha deixado, exceto se no contrato citar que ela se responsabilizará, ou se o débito originou por sua culpa.

Percebe-se com este artigo a importância de se ter um contrato bem definido.

Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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