Qual é o melhor prazo para um contrato de aluguel residencial?
Criado em: 02 de julho de 2019
Atualizado em: 27 de dezembro de 2021
A o se analisar contratos de locação residencial criados, seja por um profissional do meio ou seja por um particular, verificamos que muito têm em comum um prazo de locação de 30 (trinta) meses. Mas porque este número?
Existe um motivo para utilizar tal prazo, sendo ela não só vantajosa para o locatário, que poderá ficar quase 3 (três) anos no imóvel, como também para o locador, e é sobre isso que debateremos em nosso artigo.
Mas afinal, qual é o melhor prazo para um contrato de aluguel residencial?
Muitos costumam citar que a melhor resposta para a pergunta deste artigo é a de 30 (trinta) meses.
Este prazo é comumente utilizado e adotado pelos administradores de imóveis, corretores e quem conhece a Lei do Inquilinado para se criar o contrato de locação residencial.Mas porque?
A resposta deve ser dada utilizando o Artigo 46 da Lei do Inquilinato:
"Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."
E em seu segundo parágrafo temos um complemento importante:
"Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação."
Ou seja, depois dos 30 (trinta) meses de locação, caso o contrato continue e se torne por prazo indeterminado, poderá o locador solicitar a rescisão da locação, requerendo o seu imóvel de volta, mediante uma denúncia vazia - Qual a diferença entre uma denúncia cheia e uma vazia?.
Já os contratos feitos verbalmente ou por escrito e com prazo menor que 30 meses temos o artigo 47:
"Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
(...)
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos."
Assim, se o contrato tiver um prazo determinado menor que 30 (trinta) meses, ao encerrar este prazo a locação será automatiamente considerada como por prazo indeterminado, e o locador só poderá retomar seu imóvel mediante uma denúncia vazia após 5 (cinco) anos de locação. O mesmo serve para contratos feitos verbalmente.
O locador não pode retomar o imóvel quando por prazo determinado
Importante ressaltar que a Lei do Inquilinato não permite a retomada de um imóvel durante o prazo de locação sem uma denúncia cheia.
Este é um assunto que passa despercebido na maioria das locações, e isso devido ao desconhecimento da lei.
É comum um locador achar que se algo der errado na locação ele poderá simplesmente rescindir o contrato e tomar seu imóvel de volta.
Artigo 4° da Lei do Inquilinato:
"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado."
Ou seja, o locador não pode reaver o seu imóvel enquanto o prazo acordado em contrato estiver valendo.
A única exceção para esta regra é se o locador tiver uma denúncia cheia.
Posso fazer um contrato de 12 (doze) meses?
Sim!
Fazer um contrato de locação residencial com um prazo inferior aos 30 (trinta) meses é permitido sim.
Mas ao terminar o prazo, o seu contrato será considerado automatiamente como por prazo indeterminado, e a retomada do imóvel pelo locador sem uma denúncia cheia somente poderá ocorrer depois de 5 (cinco) anos de locação.
Denúncia falsa para romper a locação
Já soubemos de casos em que um locador, para poder retomar o seu imóvel, solicitou a rescisão apresentando uma denúncia cheia, como a utilização do imóvel para uso residencial próprio, mas não era verdade.
Se isso ocorrer e o locatário descobrir poderá ele abrir um processo contra o locador, sendo este passível de multa e pagamento de danos ao locatário prejudicado.
Descumprimento contratual
Devemos ressaltar que independente do prazo contratual, a Lei do Inquilinato permite a rescisão contratual, e consequentemente a retomada do imóvel antes do prazo, caso ocorra alguma infração prevista por lei ou descumprimento contratual, como, por exemplo:
I. A falta do pagamento do aluguel;
II. A utilização do imóvel em desacordo com o seu fim, como um imóvel residencial sendo utilizado para fins comerciais;
III. A prática de atividades ilegais no imóvel;
dentre outras.
Conclusão
Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
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