Qual é o melhor prazo para um contrato de aluguel residencial?

Confira em nosso artigo sobre qual é o melhor prazo para você fazer o seu contrato de locação residencial.

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Qual é o melhor prazo para um contrato de aluguel residencial? Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 02 de julho de 2019   
Atualizado em: 02 de julho de 2019
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Artigo reforma imóvel alugado

A o se analisar contratos de locação residencial criados, seja por um profissional do meio ou seja por um particular, verificamos que muito têm em comum um prazo de locação de 30 (trinta) meses.

Mas porque este número?

Existe um motivo para utilizar tal prazo, sendo ela não só vantajosa para o locatário, que poderá ficar quase 3 (três) anos no imóvel, como também para o locador, e é sobre isso que debateremos em nosso artigo.

Mas afinal, qual é o melhor prazo para um contrato de aluguel residencial?

O porque dos 30 (trinta) meses

Muitos costumam citar que a melhor resposta para a pergunta deste artigo é a de 30 (trinta) meses.

Este prazo é comumente utilizado e adotado pelos administradores de imóveis, corretores e quem conhece a Lei do Inquilinado para se criar o contrato de locação residencial.

Mas porque?

A resposta deve ser dada utilizando o Artigo 46 da Lei do Inquilinato:
"Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."

E em seu segundo parágrafo temos um complemento importante:
"Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação."

Ou seja, depois dos 30 (trinta) meses de locação, caso o contrato continue e se torne por prazo indeterminado, poderá o locador solicitar a rescisão da locação, requerendo o seu imóvel de volta, mediante uma denúncia vazia - Qual a diferença entre uma denúncia cheia e uma vazia?.

Se o contrato tiver um prazo determinado menor que os 30 (trinta) meses, ao encerrar este prazo e as partes permanecerem inertes, o que é muito comum, seja por comodidade ou por esquecimento, a locação permanece mas o locador só poderá retomar seu imóvel mediante uma denúncia vazia após 5 (cinco) anos de locação.

O locador não pode retomar o imóvel quando por prazo determinado

Importante ressaltar que a Lei do Inquilinato não permite a retomada de um imóvel durante o prazo de locação sem uma denúncia cheia.

Este é um assunto que passa despercebido na maioria das locações, e isso devido ao desconhecimento da lei.

É comum um locador achar que se algo der errado na locação ele poderá simplesmente rescindir o contrato e tomar seu imóvel de volta.

Artigo 4° da Lei do Inquilinato

"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado."

Ou seja, o locador não pode reaver o seu imóvel enquanto o prazo acordado em contrato estiver valendo.

A única exceção para esta regra é se o locador tiver uma denúncia cheia.

Posso fazer um contrato de 12 (doze) meses?

Sim!

Fazer um contrato de locação residencial com um prazo inferior aos 30 (trinta) meses é permitido sim.

Mas deve-se avisar ao locatário ao terminar o prazo que você não tem a intenção de continuar com o contrato, impedindo assim que a locação se torne por prazo indeterminado e a retomada do imóvel só ocorra depois de 5 (cinco) anos.

Denúncia falsa para romper a locação

Já soubemos de casos em que um locador, para poder retomar o seu imóvel, solicitou a rescisão apresentando uma denúncia cheia, como a utilização do imóvel para uso residencial próprio, mas não era verdade.

Se isso ocorrer e o locatário descobrir poderá ele abrir um processo contra o locador, sendo este passível de multa e pagamento de danos ao locatário prejudicado.

Descumprimento contratual

Devemos ressaltar que independente do prazo contratual, a Lei do Inquilinato permite a rescisão contratual, e consequentemente a retomada do imóvel antes do prazo, caso ocorra alguma infração prevista por lei ou descumprimento contratual, como, por exemplo:

I. A falta do pagamento do aluguel;
II. A utilização do imóvel em desacordo com o seu fim, como um imóvel residencial sendo utilizado para fins comerciais;
III. A prática de atividades ilegais no imóvel;
entre outras.


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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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