Aluguel de Imóveis: O Prazo Certo para Evitar Surpresas

Criado em: 04 de setembro de 2018   
Atualizado em: 12 de maio de 2024   



Artigo Prazo Mínimo para Contrato de Aluguel
Artigo Prazo Mínimo para Contrato de Aluguel

A o criar um contrato de aluguel, é crucial compreender que o prazo estipulado influencia diretamente as condições de retomada do imóvel. Esta é uma questão frequente e crucial que merece atenção cuidadosa durante as negociações.

Muitos contratos têm um período de 30 meses, e a escolha desse prazo não é arbitrária.

Neste artigo, vamos explorar as razões por trás dessa escolha e esclarecer como o prazo afeta as regras de rescisão e retomada do imóvel.

Um Conceito Pouco Conhecido: A Retomada do Imóvel pelo Locador

Uma pergunta comum surge: o locador pode exigir a devolução do imóvel a qualquer momento? A resposta é não, e aqui está a chave dessa questão.

O locador não pode reaver o imóvel antes do término do prazo do contrato sem justificativa válida, ou seja, sem um motivo aceito pela legislação que permita a retomada do imóvel.

A base legal para essa restrição é a Lei do Inquilinato, que estabelece:

"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado."

Muitos locadores desconhecem esse ponto crucial. Eles frequentemente acreditam erroneamente que, caso não gostem do inquilino, podem encerrar o contrato sem consequências. No entanto, isso não é verdade.

Determinando o Melhor Prazo Contratual

Para agências imobiliárias e administradoras de imóveis, o prazo preferencial é de trinta meses, mas muitos inquilinos (e até mesmo proprietários) não compreendem por que esse número é escolhido.

A explicação começa com o Artigo 46 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):

"Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."

E em seu segundo parágrafo:

"Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação."

Portanto, ao final dos trinta meses de aluguel, o locador pode solicitar o imóvel de volta sem justificativa, tornando esse prazo a maneira mais conveniente de retomar o imóvel.

Contratos com Prazos Inferiores a 30 Meses

A legislação não impõe um prazo mínimo de trinta meses para locações. Contratos com prazos menores são permitidos, mas têm implicações diferentes em termos de retomada.

A Lei do Inquilinato estabelece para locações com prazos inferiores a trinta meses:

"Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos."

Assim, a legislação favorece o inquilino em contratos com prazos mais curtos. Isso se deve à percepção de que o locador utiliza o imóvel como fonte de renda, enquanto o inquilino o utiliza como moradia.

Negociando a Rescisão Antecipada

Frequentemente, as negociações encontram dificuldades devido às preferências diferentes entre locador e inquilino em relação ao prazo. Enquanto o locador tende a preferir trinta meses, o inquilino muitas vezes deseja um prazo menor para evitar multas rescisórias caso precise mudar.

Uma solução é modificar a cláusula de rescisão, tornando a multa obrigatória apenas se o contrato for encerrado antes de um período específico, como doze meses. Dessa forma, o contrato continua com trinta meses, beneficiando o locador, mas a multa só se aplica caso o inquilino encerre o contrato antes de doze meses. Isso representa um meio-termo entre as partes.

Situações Excepcionais de Retomada Antecipada

O locador só pode solicitar a retomada antecipada do imóvel em circunstâncias específicas, como:

Mútuo acordo;

Infração legal ou contratual;

Falta de pagamento do aluguel e encargos;

Reparações urgentes exigidas pelo Poder Público;

Extinção do contrato de trabalho relacionada ao emprego do locatário;

Uso próprio, de cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente;

Demolição, edificação licenciada ou obras aprovadas pelo Poder Público;

Vigência ininterrupta da locação ultrapassando cinco anos.

Conclusão: Escolhendo o Prazo Adequado

A legislação não fixa um prazo rígido para locações, permitindo que as partes acordem no prazo que melhor atenda às suas necessidades.

Entretanto, os direitos e obrigações variam conforme o prazo escolhido.

Contratos com trinta meses permitem que o locador retome o imóvel sem justificativa ao término do prazo.

Em contratos com prazos inferiores a trinta meses, o locador só pode retomar o imóvel após cinco anos de vigência ininterrupta, exceto em casos de justificativa legítima.

O inquilino deve considerar a multa rescisória ao encerrar o contrato antecipadamente, podendo haver penalidades em muitos casos. A escolha do prazo ideal requer equilíbrio entre as necessidades do locador e do inquilino.


Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


Author: Gustavo Falcão

Gustavo Falcão

Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.

Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.

Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.


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