Aluguel de Imóveis: O Prazo Certo para Evitar Surpresas
Criado em: 04 de setembro de 2018
Atualizado em: 03 de março de 2024
A o criar um contrato de aluguel, é crucial compreender que o prazo estipulado influencia diretamente as condições de retomada do imóvel. Esta é uma questão frequente e crucial que merece atenção cuidadosa durante as negociações.
Muitos contratos têm um período de 30 meses, e a escolha desse prazo não é arbitrária.
Neste artigo, vamos explorar as razões por trás dessa escolha e esclarecer como o prazo afeta as regras de rescisão e retomada do imóvel.
Um Conceito Pouco Conhecido: A Retomada do Imóvel pelo Locador
Uma pergunta comum surge: o locador pode exigir a devolução do imóvel a qualquer momento? A resposta é não, e aqui está a chave dessa questão.
O locador não pode reaver o imóvel antes do término do prazo do contrato sem justificativa válida, ou seja, sem um motivo aceito pela legislação que permita a retomada do imóvel.
A base legal para essa restrição é a Lei do Inquilinato, que estabelece:
"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado."
Muitos locadores desconhecem esse ponto crucial. Eles frequentemente acreditam erroneamente que, caso não gostem do inquilino, podem encerrar o contrato sem consequências. No entanto, isso não é verdade.
Determinando o Melhor Prazo Contratual
Para agências imobiliárias e administradoras de imóveis, o prazo preferencial é de trinta meses, mas muitos inquilinos (e até mesmo proprietários) não compreendem por que esse número é escolhido.
A explicação começa com o Artigo 46 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
"Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."
E em seu segundo parágrafo:
"Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação."
Portanto, ao final dos trinta meses de aluguel, o locador pode solicitar o imóvel de volta sem justificativa, tornando esse prazo a maneira mais conveniente de retomar o imóvel.
Contratos com Prazos Inferiores a 30 Meses
A legislação não impõe um prazo mínimo de trinta meses para locações. Contratos com prazos menores são permitidos, mas têm implicações diferentes em termos de retomada.
A Lei do Inquilinato estabelece para locações com prazos inferiores a trinta meses:
"Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos."
Assim, a legislação favorece o inquilino em contratos com prazos mais curtos. Isso se deve à percepção de que o locador utiliza o imóvel como fonte de renda, enquanto o inquilino o utiliza como moradia.
Negociando a Rescisão Antecipada
Frequentemente, as negociações encontram dificuldades devido às preferências diferentes entre locador e inquilino em relação ao prazo. Enquanto o locador tende a preferir trinta meses, o inquilino muitas vezes deseja um prazo menor para evitar multas rescisórias caso precise mudar.
Uma solução é modificar a cláusula de rescisão, tornando a multa obrigatória apenas se o contrato for encerrado antes de um período específico, como doze meses. Dessa forma, o contrato continua com trinta meses, beneficiando o locador, mas a multa só se aplica caso o inquilino encerre o contrato antes de doze meses. Isso representa um meio-termo entre as partes.
Situações Excepcionais de Retomada Antecipada
O locador só pode solicitar a retomada antecipada do imóvel em circunstâncias específicas, como:
Mútuo acordo;
Infração legal ou contratual;
Falta de pagamento do aluguel e encargos;
Reparações urgentes exigidas pelo Poder Público;
Extinção do contrato de trabalho relacionada ao emprego do locatário;
Uso próprio, de cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente;
Demolição, edificação licenciada ou obras aprovadas pelo Poder Público;
Vigência ininterrupta da locação ultrapassando cinco anos.
Conclusão: Escolhendo o Prazo Adequado
A legislação não fixa um prazo rígido para locações, permitindo que as partes acordem no prazo que melhor atenda às suas necessidades.
Entretanto, os direitos e obrigações variam conforme o prazo escolhido.
Contratos com trinta meses permitem que o locador retome o imóvel sem justificativa ao término do prazo.
Em contratos com prazos inferiores a trinta meses, o locador só pode retomar o imóvel após cinco anos de vigência ininterrupta, exceto em casos de justificativa legítima.
O inquilino deve considerar a multa rescisória ao encerrar o contrato antecipadamente, podendo haver penalidades em muitos casos. A escolha do prazo ideal requer equilíbrio entre as necessidades do locador e do inquilino.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
Gustavo Falcão
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções acessíveis e descomplicadas para o conhecimento jurídico.
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Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
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