Comodato de imóvel e tributação: o que mudou com a nova reforma tributária?
Atualizado em: 14 de janeiro de 2026
O comodato é uma figura tradicional no cotidiano e jurídico brasileiro, mas recentes alterações na legislação tributária reacenderam o debate sobre sua tributação, especialmente quando envolve imóveis urbanos ou rurais.
Neste artigo, você entenderá o que é o comodato, como ele é tratado pela Receita Federal, quais são as exceções legais e o que esperar com a reforma tributária.
O que é comodato?
O comodato é um contrato de cessão de uso gratuito de um bem, sem qualquer remuneração. No caso de imóveis, trata-se da autorização para que alguém utilize o imóvel sem pagar aluguel. A definição está nos artigos 579 a 585 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002).
Como o comodato não é locação, não há pagamentos ou vínculo comercial, apenas cessão gratuita.
Legislação tributária
Imposto de Renda, RIR/2018
O Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018), em seu art. 23, inciso VI, estabelece que o “valor locativo” de um imóvel cedido gratuitamente deve ser considerado como rendimento tributável do proprietário, salvo exceções.
Esse valor é presumido e calculado com base em:
- 10% do valor venal do imóvel ao ano, ou
- 10% do valor do IPTU, quando aplicável.
Esse rendimento deve ser declarado na DIRPF como se fosse recebido, mesmo que não haja pagamento real.
Exceções à tributação
Não há incidência de imposto sobre o valor locativo quando:
- O imóvel é ocupado pelo próprio proprietário - Ex.: uma pessoa tem dois imóveis e utiliza os dois, sem gerar renda presuntiva.
- É cedido gratuitamente ao cônjuge - Ex.: o marido cede o imóvel para a esposa utilizar.
- É cedido a parentes de primeiro grau (pais, filhos, avós, netos).
A Receita Federal costuma adotar interpretação restritiva, considerando apenas ascendentes e descendentes diretos como isentos.
Situações em que poderá haver tributação
A tributação ocorre quando o imóvel é cedido gratuitamente para:
- Irmãos, tios, sobrinhos, primos, amigos.
- Empresas, inclusive aquelas em que o proprietário seja sócio , salvo se houver uso comprovado em atividade rural ou empresarial.
Nestes casos, o valor locativo é presumido como renda e tributado no IRPF.
Reforma Tributária e o comodato
Com a promulgação da Emenda Constitucional 132/2023 e a publicação da Lei Complementar 214/2025, surgem novas possibilidades de tributação sobre o comodato, especialmente via:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
Embora o comodato não envolva pagamento, há interpretações que sugerem que, entre partes relacionadas, a cessão gratuita pode ser considerada uma operação tributável. Isso dependerá de regulamentações futuras, que definirão:
- O que são “partes relacionadas”
- A base de cálculo
- A forma de fiscalização
Por ora, não há definição clara, mas o risco de tributação futura existe.
Conclusões
Com base nisso, pode-se concluir que:
- Há possibilidade de cobrança de imposto (sobre renda presuntiva / valor locativo) para quem é proprietário do imóvel cedido em comodato, especialmente no IRPF, se não se enquadrar nas exceções legais.
- Não está garantido que haja imposto sobre o comodato em todas as situações, ainda mais se for entre partes não relacionadas ou nas situações isentas (uso próprio, uso por cônjuge/parentes de 1º grau, etc.).
- E com a reforma tributária e as novas leis (IBS/CBS), há risco de novas tributações, ou de que normas novas incluam o comodato entre as operações sujeitas.
Precisa formalizar o seu comodato?
Se você está cedendo um imóvel para uso gratuito, seja para um parente, cônjuge ou qualquer outra pessoa, é recomendado formalizar essa relação por meio de um contrato de comodato. Isso garante segurança jurídica, evita interpretações equivocadas e pode ser decisivo para comprovar que a operação se enquadra nas exceções legais previstas pela Receita Federal.
Gustavo Falcão
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