Locação comercial: o IVA pode ser repassado ao inquilino?

Atualizado em: 23 de fevereiro de 2026             

A reforma tributária aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 trouxe grandes mudanças no sistema de impostos do Brasil. Uma das dúvidas que mais preocupa o mercado imobiliário é: os aluguéis comerciais vão pagar o novo IVA (Imposto sobre Valor Adicionado) e, se sim, o dono do imóvel pode repassar esse custo para o inquilino?

O que muda com o IVA

Antes, o aluguel era visto como uma operação financeira. Agora, com a nova lei, ele passa a ser considerado um serviço: a “cessão onerosa do direito de uso de um imóvel”. Isso significa que o aluguel gera cobrança de IVA.

A Lei Complementar nº 214/2025 deixa claro que o responsável por recolher esse imposto é o locador (o dono do imóvel). Ele terá que emitir nota fiscal de serviço e destacar o valor do IVA. O inquilino, se também for contribuinte do IVA, poderá usar esse valor como crédito em suas operações. Mas a responsabilidade pelo pagamento continua sendo do locador.

Por que o IVA não funciona como o IPTU?

Muitos contratos de aluguel comercial já preveem que o inquilino pague o IPTU. Isso é possível porque a Lei do Inquilinato permite que as partes negociem essa obrigação.

No caso do IVA, a situação é diferente. O imposto não está ligado ao imóvel em si, mas à operação de locação. E a lei não abre espaço para que o locador transfira essa responsabilidade ao inquilino. Ou seja, mesmo que o contrato tente impor essa obrigação, ela não teria validade perante o Fisco.

Limites da liberdade contratual

O Código Tributário Nacional (art. 123) é claro: contratos privados não podem mudar quem a lei define como contribuinte de um imposto, a menos que a própria lei permita. Como não existe essa autorização para o IVA, qualquer cláusula de repasse seria inválida e poderia gerar insegurança jurídica.

O que pode ser discutido, de forma mais delicada, é a inclusão de cláusulas de reajuste automático no valor do aluguel, caso surjam novos tributos. Isso não transfere a obrigação de pagar o imposto, mas ajusta o preço do contrato. Ainda assim, é um ponto sujeito a questionamentos.

E os contratos já em vigor?

Nos contratos atuais, a criação do IVA pode ser vista como um “fato novo” que afeta a lucratividade do locador. Em teoria, isso poderia justificar um pedido de revisão judicial do contrato. Mas, na prática, é difícil provar que o novo imposto era totalmente imprevisível e que torna o contrato excessivamente oneroso. Por isso, a solução mais viável costuma ser a renegociação amigável entre locador e inquilino.

Conclusão: cautela e estratégia

O repasse direto do IVA ao inquilino não tem respaldo legal. A comparação com o IPTU não se sustenta, porque os dois impostos têm naturezas diferentes e apenas o IPTU conta com autorização legal para ser transferido.

A saída mais segura para novos contratos é ajustar o valor do aluguel já considerando o impacto do IVA. Para contratos em andamento, o melhor caminho é buscar uma repactuação com o inquilino, evitando litígios e insegurança jurídica.

Referências legais adicionais

Lei Federal nº 8.245 de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato)

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