Regularização de imóveis sem escritura diretamente no cartório

Atualizado em: 19 de janeiro de 2026   

T er uma casa ou terreno sem escritura é uma realidade para milhões de brasileiros. Muitas vezes, o imóvel foi comprado e pago, mas nunca transferido oficialmente. Em outros casos, a pessoa mora há anos no local, paga impostos e cuida do espaço, mas não tem o registro em seu nome.

Até pouco tempo atrás, quase todas essas situações só podiam ser resolvidas na Justiça, em processos demorados e caros. Mas isso mudou com a Lei nº 14.382/2022, sancionada em 27 de junho de 2022, que entrou em vigor em 30 de junho de 2022. Essa lei modernizou os serviços de cartório e abriu a possibilidade de regularizar imóveis sem escritura diretamente no Registro de Imóveis, sem precisar de ação judicial.

Dois caminhos principais para regularizar

1. Adjudicação compulsória extrajudicial

• O que é: Quando o comprador já pagou o imóvel, mas nunca conseguiu a escritura porque o vendedor desapareceu, faleceu ou simplesmente não quis assinar.
• Base legal: Regulamentada pela Lei nº 14.382/2022, que incluiu essa possibilidade nos cartórios.
• Exemplo: João comprou uma casa em 2005, pagou todas as parcelas, mas o vendedor nunca apareceu para assinar a escritura. Agora, João pode levar os comprovantes ao cartório e pedir a adjudicação compulsória, colocando o imóvel em seu nome sem precisar ir à Justiça.

2. Usucapião extrajudicial

• O que é: Quando alguém ocupa um imóvel por muitos anos, como se fosse dono, sem oposição de terceiros.
• Base legal: Criado pelo Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015, art. 1.071), que permitiu que cartórios façam esse procedimento sem ação judicial.
• Exemplo: Maria mora há 15 anos em um terreno abandonado, construiu sua casa, paga IPTU e nunca foi contestada. Com documentos e testemunhas, pode pedir usucapião extrajudicial no cartório.

Tipos de usucapião extrajudicial

• Extraordinário: Precisa de um tempo mínimo de posse de 15 anos (ou 10 se morar e cuidar do imóvel) e não precisa contrato, só posse contínua e sem oposição. Exemplo: Pedro mora há 12 anos em uma chácara abandonada e cuida do local. Pode pedir usucapião.
• Ordinário: Neste caso, é necessário ter a posse por pelo menos 10 anos (ou 5 se tiver contrato de compra e venda e morar no imóvel) e precisa contrato ou documento que mostre intenção de compra. Exemplo: Ana comprou um lote com contrato simples em 2010, mas nunca registrou. Pode pedir usucapião ordinário.
• Especial urbano: O tempo de posse diminui consideravelmente, para 5 anos. E o imóvel deve ter até 250 m² e ser usado como moradia própria. Exemplo: Carlos mora há 6 anos em uma casa pequena na cidade, paga contas e IPTU. Pode pedir usucapião especial urbano.
• Especial rural: Também tem que ter o tempo mínimo de posse de 5 anos. E o imóvel rural deve ter uma área até 50 hectares, usada para moradia e produção. Exemplo: Dona Rosa vive há 7 anos em um sítio pequeno, planta e tira sustento da terra. Pode pedir usucapião especial rural.

Documentos que ajudam no processo

• Contratos antigos ou promessa de compra e venda
• Recibos e comprovantes de pagamento
• Carnês de IPTU, contas de água e luz
• Declarações de vizinhos ou testemunhas
• Certidões negativas e documentos pessoais
• Fotos antigas mostrando a ocupação

Por que regularizar?

Regularizar o imóvel não é apenas “ter o nome no papel”. Isso traz benefícios concretos:

• Segurança contra disputas futuras
• Facilidade para vender ou financiar
• Direito de deixar como herança
• Reconhecimento oficial da propriedade

Conclusão

Desde junho de 2022, graças à Lei nº 14.382/2022, quem vive em imóvel sem escritura tem a chance de resolver a situação diretamente no cartório. Seja por adjudicação compulsória extrajudicial ou por usucapião extrajudicial, o processo ficou mais rápido e acessível.

Ainda assim, cada caso é único: é preciso reunir documentos, comprovar a posse ou o pagamento e seguir as exigências legais. Por isso, buscar orientação profissional (advogado ou defensor público) e conversar com o cartório é o melhor caminho para garantir que tudo seja feito corretamente.

Referências:
Lei Federal 10.406 (Código Civil)
Lei Federal 14.382

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