O contrato de locação e algumas de suas particularidades

Criado em: 17 de março de 2019   
Atualizado em: 12 de maio de 2020   


Artigo Imóvel Fiador
Artigo Imóvel Fiador

U m contrato de locação é um acordo firmado entre duas partes, sendo uma parte a pessoa locadora e a outra parte a locatária, nele temos algumas particularidades que iremos analisar em nosso artigo.

Para quem vai alugar o seu imóvel, ou seja, o locador, existe sempre a preocupação sobre a conservação de seu imóvel e também como se proteger por prejuízos ou danos causados pelo locatário, como, por exemplo, uma inadimplência no pagamento do aluguel.

Já para o locatário as preocupações são mais voltadas para a segurança na locação, como por exemplo, como garantir que o acordo será cumprido. Vamos elucidar estes temas e outros adiante.

Posso alugar o meu imóvel para temporada?

Sim! Qualquer imóvel residencial pode sim ser alugado para temporada, sendo esta modalidade diferente da locação residencial normal.

Mas para que seja possível a locação para temporada deve-se ter em mente que o prazo da locação não poderá ser superior a 90 (noventa) dias.

Uma das vantagens da locação para temporada é que pode-se cobrar o pagamento antecipado de todo o período em que o locatário irá utilizar o imóvel.

Caso você alugue um imóvel para temporada e o prazo se estenda por mais 30 dias além dos 90 (noventa) dias, então passa-se a ter um contrato de locação residencial por prazo indeterminado.

Laudo de vistoria

Em qualquer locação, seja esta a locação residencia ou locação comercial, deve-se sempre fazer um laudo de vistoria, e se o imóvel for alugado com móveis e utensílios citar eles também.

O laudo de vistoria quando assinado pelas partes servirá para que na saída do locatário, ou seja, no final da locação, o locador terá o seu imóvel devolvido no mesmo estado em que o entregou.

Assim, no final da locação faz-se um laudo de vistoria de saída e compara com o de entrada, e o que estiver diferente ou necessitando de manutenção deverá ser reparado pelo locatário.

Já debatemos mais a fundo este tema no artigo: A Importância da vistoria imobiliária

Pode-se cobrar o aluguel antecipado?

Em uma locação comercial, ou uma locação residencial, por padrão não se pode cobrar o aluguel antecipado, mas existe sim uma situação contratual que permite tal cobrança.

A Lei do Inquilinato - Lei 8.245/91 - cita que é ilegal a cobrança do aluguel antecipado, mas esta mesma lei abre uma exceção a esta ilegalidade caso o contrato não tenha uma garantia prevista, como fiador, caução ou outros.

Ou seja, se o contrato não tiver uma garantia pode-se sim cobrar o aluguel antecipadamente.

Mais informações sobre este assunto podem ser encontradas no artigo: O locador pode fazer a cobrança do aluguel antecipado?

Além da cobrança antecipada, se o contrato não tiver nenhuma garantia faz com que a lei forneça ao proprietário / locador uma maior facilidade para despejar um locatário inadimplente por meio de uma liminar, fazendo com que a desocupação do imóvel seja feita no prazo de 15 (quinze) dias.

Eu preciso registrar o contrato de locação no cartório?

Não!

Não existe a obrigação de se registrar o contrato de locação em cartório, mas recomenda-se tal prática.

Ao se registrar um contrato em cartório a negociação passa a ser reconhecida por terceiros.

Além disso as partes têm a garantia de ter uma cópia do documento sempre que necessitar, pois bastará ir ao cartório e solicitar uma cópia.

E registro oferece para o locatário a certeza de ter o seu direito de preferência respeitado caso o locador resolva vender o imóvel.

O locatário pode sublocar o imóvel?

A permissão para a sublocação depende do que estiver definido em contrato.

Caso não exista esta citação no contrato de locação o locatário só poderá sublocar mediante a autorização escrita do locador.

Alguns detalhes importantes sobre a sublocação:
I. o valor do aluguel da sublocação, ou da soma das sublocações, não pode ser superior ao valor do contrato original;
II. o contrato de sublocação deve respeitar o prazo do contrato principal, não podendo ser superior;
III. ocorrendo um litígio judicial Locador e Locatário, o sublocatário passará a pagar o aluguel diretamente ao Locador;
IV. se ocorrer a rescisão do contrato de locação original faz-se com que o contrato de sublocação também seja rescindindo;
V. se o locador vender o imóvel, deverá este oferecer primeiro ao sublocatário, e havendo uma recusa oferecer ao locatário.

Quem paga pelos consertos ou melhorias no imóvel alugado?

Existem 3 tipos de benfeitorias em uma locação, e elas são:
I. Necessárias: São as benfeitorias que devem ser realizadas para que seja possível a habitação no imóvel. Como, por exemplo, reparos em tubulação.
II. Úteis: São as benfeitorias que são realizadas para melhorar o imóvel. Como, por exemplo, uma rampa de acesso para cadeirantes.
III. Voluptuárias: São as benfeitorias que servem para embelezar / enfeitar o imóvel. Como, por exemplo, vasos de plantas e quadros.

Por definição as benfeitorias necessárias são de responsabilidade do locador, devendo este ressarcir o locatário caso sejam necessárias.

Já as úteis e voluptuárias são de responsabilidade do locatário, sem direito à ressarcimento.

Mas pode-se em contrato definir de forma diferente, como, por exemplo, retirando a obrigação do locador quanto ao reparo das benfeitorias necessárias.

Conclusão

Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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