O passo a passo para criar um contrato de locação residencial

Confira em nosso artigo um passo a passo, e algumas explicações sobre a criação de um contrato de locação de imóvel.

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O passo a passo para criar um contrato de locação residencial Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 16 de setembro de 2019   
Atualizado em: 16 de setembro de 2019
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Artigo reforma imóvel alugado

S e você está lendo este artigo é porque precisa, ou vai precisar em breve, fazer um contrato de locação residencial, e espera que ele seja feito de forma segura e de acordo com o permitido por lei. Ou simplesmente gostaria de conferir o seu contrato atual e confirmar se ele está de acordo com o esperado e aceito pela nossa legislação.

Fazer um contrato sem conhecer a Lei do Inquilinato (8.245/91) pode ser prejudicial para uma das partes, visto que algo que se achava certo pelo contrato pode ser nulo caso não seja aceito judicialmente, como uma cobrança de juros ou multa rescisória errada.

Vamos debater neste artigo sobre como fazer um contrato de locação residencial que não vai lhe dar problemas.

O básico

Todo negócio jurídico deve respeitar o princípio de boa-fé, além de ser celebrado e encarado com a seriedade necessária. Um contrato de locação residencial não pode apresentar vícios nem cláusulas abusivas, pois caso contrário pode sofrer uma anulação parcial ou, em casos extremos, uma anulação do contrato como um todo.

Além disso o Código Civil determina que toda negociação jurídica deve cumprir o descrito abaixo:

"Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I -­ agente capaz;
II -­ objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III -­ forma prescrita ou não defesa em lei."

Todo contrato de locação deve conter a qualificação das partes, ou seja, os dados pessoais dos envolvidos.

Seguido pelo objeto do contrato, ou seja, a descrição do imóvel que será alugado, que deverá estar livre e sem ônus, ou seja, sem nenhum impedimento para a realização da locação.

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A destinação do imóvel

Ressaltamos aqui a importância de se definir claramente em contrato qual será a destinação do imóvel.

Sendo este artigo sobre a locação residencial, deverá o contrato de locação residencial definir a utilização do imóvel, como por exemplo com a citação abaixo:

"O imóvel deverá ser utilizado exclusivamente para fins residenciais, restando proibido usá-lo de forma diferente do previsto, salvo autorização expressa do locador, sob pena de multa e demais penalidades previstas na legislação pertinente, podendo ainda, ser rescindido de pleno direito."

Dito isto citamos novamente a Lei do Inquilinato, em seu artigo 23, que cita que o locatário deverá:
"Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu."

Se o locatário não cumprir esta determinação, poderá ele sofrer a rescisão contratual por justa causa, além do risco de pagar multa por descumprimento, caso esta esteja prevista em contrato.

O estado do imóvel

A locação residencial prevê em sua legislação que o locador deverá entregar o imóvel para servir ao uso que se destina, ou seja, para moradia, e também fornecer nno início da locação u m laudo informando sobre o estado do referido imóvel, além de apontar qualquer defeito que nele exista.

Lei do Inquilinato, Artigo 22:

Deveres do locador:
"I – entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
...
V -­ fornecer ao LOCATÁRIO, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes."

Dito isto recomendamos sempre que ao iniciar uma locação entregue junto com o contrato um laudo de vistoria de entrega de chaves.

Recomendamos que este laudo seja acompanhado de registros fotográficos do imóvel, para que sirva de comprovação e comparação para quando o final da locação vier a ocorrer.

Tudo porque no final da locação o locatário deve, obrigatoriamente, devolver o imóvel locado no mesmo estado em que o recebeu, conforme especificado na Lei do Inquilinato.

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O prazo da locação

Muitos dos contratos celebrados, se não a maioria, utilizam o prazo de 30 (trinta) meses para a locação.

Este prazo é utilizado para que quando o prazo se encerrar, e se o contrato se tornar por prazo indeterminado, poderá o locador reaver o seu imóvel sem uma denúncia cheia (Qual a diferença entre uma denúncia cheia e uma denúncia vazia?).

Se o contrato for com prazo inferior a 30 (trinta) meses e este se tornar por prazo indeterminado, só poderá o locador reaver o imóvel após 5 (cinco) anos de locação, ou se o locatário concordar em sair, ou seja, mútuo acordo.

Lei do Inquilinato, Artigo 46:
"Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
...
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos."

Mas pode o locador solicitar o imóvel de volta se a locação for por prazo inferior a 30 meses, se o prazo se encerrar, e se ele não se transformar por prazo indeterminado. Ou seja, se durante o período de 30 (trinta) dias em que ocorrer o encerramento do prazo o locador formalizar que não deseja continuar com a locação. Ocorrendo esta notificação em prazo hábil fará com que o contrato não se torne por prazo indeterminado. Assim o contrato poderá ter 6 (seis) meses, por exemplo, e no final o locador retomar seu imóvel.

Reajuste no valor do aluguel

O reajuste no aluguel deve também seguir critérios pré estabelecidos na legislação, como o prazo de 12 (doze) meses, ou seja, anual, para que ocorra, e a utilização de índices oficiais. Os índices mais comumente utilizados são: IGP-M, IPCA, INPC, ou até mesmo o que tiver a maior variação no período.

Mas deve-se respeitar o que estiver definido em contrato. Ou seja, se o contrato definir que o reajuste será feito pelo IGP-M, não poderá utilizar o IPCA, e vice-versa.

E se o contrato não prever o reajuste, então não deverá ser reajustado, exceto se o locatário concordar. Simples assim.

Impostos, taxas e encargos

Também é comum encontrarmos dúvidas sobre "quem paga o que" em uma locação residencial.

A Lei do Inquilinato é bem clara quanto a este assunto.

No Artigo 22 cita-se que o locador deverá:
"Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato."

E o Artigo 23 cita que o locatário deverá:
"Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)."

Por isso deixamos claro que deve-se definir em contrato quem paga o que, pois se não tiver definido em contrato, o locador será responsável pelo pagamento dos impostos, como o IPTU, além de outros encargos.

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Melhorias e obras no imóvel, as benfeitorias

Qualquer melhoria no imóvel sempre dependerá da aprovação do locador, independente se este irá ou não pagar por ela.

Sem a aprovação do locador o locatário não poderá alterar o imóvel em que habita.

Já o custo para estar melhorias, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, devem esta definidas em contrato a responsabilidade. Ou seja, podem ser pagas tanto pelo locador, quanto pelo locatário, desde que definido em contrato.

Este assunto foi bem tratado em nosso artigo: Quem paga os consertos em um imóvel alugado?

Garantias na locação

Já debatemos em diversos artigos em nossa plataforma sobre garantias na locação.

Alguns acreditam ser vantajosa a cobrança de uma garantia, e até é em alguns casos. Mas também existe uma vantagem em contratos sem garantia, que é o despejo do inquilino em até 15 (quinze) dias caso ele se torne inadimplente.

Recomendamos as leituras abaixo para melhor esclarecer o assunto referente à garantia, e assim você poderá ter suas próprias conclusões sobre este tema:

Como funciona o despejo do locatário em 15 dias
As vantagens existentes em um contrato de locação sem garantia
Como funciona a garantia por caução em uma locação

Atrasos, multas e inadimplência

Recomendamos que a boa relação entre as partes seja mantida e preservada, sempre que possível.

Ocorrendo algum atraso no pagamento do valor devido, seja este valor sobre o aluguel, seja ele sobre algum outro encargo, deverá o locador formalizar a cobrança do atraso por meio de uma notificação extrajudicial.

A notificação serve para que posteriormente possa o locador utilizar de seu direito de despejo, ou seja, só poderá ele abrir uma ação de despejo se ele devidamente notificou o locatário em atraso.

As multas, seja pelo atraso, seja pelo descumprimento contratual, só podem ser cobradas do locatário caso estejam expressas em contrato.

Recomenda-se que a multa não seja superior à 10% (dez por cento) sobre o valor devido, e os juros, quando existentes, não ultrapassem 1% (um por cento).

Meu inquilino atrasou o aluguel. Posso cobrar multa?

E sempre tenha um contrato para a sua locação, devendo ele estar sempre de acordo com a legislação e personalizado para a sua necessidade.
Este contrato servirá principalmente para aumentar a segurança na relação entre os envolvidos, garantindo os direitos e definindo as obrigações de todos.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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