8 direitos necessários que precisam constar em um contrato de aluguel

Saiba mais em nosso artigo sobre alguns direitos necessários ao alugar um imóvel.

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8 direitos necessários que precisam constar em um contrato de aluguel Artigo escrito por: Gustavo Falcão
Criado em: 07 de agosto de 2019   
Atualizado em: 07 de agosto de 2019
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Artigo Locação Residencial

P ara que uma locação corra sem problemas ou discussões desnecessárias recomenda-se que o contrato de locação de imóvel residencial seja feito com atenção e muita calma.

Ao se alugar um imóvel é necessária atenção para diversos fatores, ou seja, alguns cuidados necessários que devem ser tomados, seja a locação residencial ou seja uma locação comercial.

Como muitos não têm a possibilidade de consultar um advogado, recomendamos que sejam lidas todas as cláusulas, e o que não entender tome um tempo e debata com o proprietário, ou imobiliária se este for o caso.

Mas uma regra de ouro é: nunca assine o seu contrato sem antes efetuar a leitura dele por completo e com calma.

Vamos debater neste artigo sobre alguns direitos, ou melhor, 10 direitos que devem estar previstos no contrato de locação.

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1. O estado do imóvel, ou seja, suas condições para o uso

Ao se alugar um imóvel deve-se sempre conhece-lo antes, ou seja, visitar o imóvel para conhecer a sua situação e estado, sempre prestando atenção aos detalhes para garantir que ele está habitável e em boas condições.

Nesta visita recomenda-se que se tire foto dos cômodos do imóvel, para que assim fique registrada a condição em que o imóvel foi entregue.

O ideal é que além destas fotos se tenha uma vistoria acompanhada pelas partes envolvidas. E esta vistoria deverá ser registrada e assinada pelo locador e locatário.

Este documento servirá para confrontar o estado do imóvel no momento do final da locação, servindo para que ambas as partes se protejam. O locador para poder cobrar obras necessárias, e o locatário para evitar que sejam cobradas obras que já precisavam ser feitas.

2. Benfeitorias e consertos

Quando se aluga um imóvel deve-se sempre ter a noção de que uma reforma, mesmo que seja ela para melhorar o imóvel, deve ter a aprovação do locador.

Além disso pode-se em contrato estipular quem será responsável por estas reformas, até mesmo as necessárias, como uma infiltração.

É permitido em contrato que as obrigações quanto à estas melhorias sejam cobradas do locatário.

São 3 (três) os tipos de benfeitorias:
I. Necessárias - Que são obrigatórias para o bem estar e uso do imóvel, como, por exemplo, um cano vazando água, ou uma rachadura na parede.
II. Úteis - São as que melhoram o imóvel, mas não são obrigatórias, como, por exemplo, uma grade na janela, ou uma rampa para cadeirantes.
III. Voluptuárias - São as melhorias estéticas, como uma cor em uma parede, ou um vaso de plantas.

Preste atenção em seu contrato sobre quem será responsável por qual melhoria, para não se surpreender depois negativamente.

Leia mais sobre este tema em: Quem paga os consertos em um imóvel alugado?

3. Prazo do contrato, ou seja, sua vigência

A Lei do Inquilinato não define um prazo mínimo para que um contrato seja válido, mas é comum que as locações tenham 30 (trinta) meses, isto porque favorece o locador na retomada de seu imóvel conforme explicamos em nosso artigo Qual é o melhor prazo para um contrato de locação residencial?.

Algumas locações permitem que a multa rescisória (veja mais abaixo) seja desconsiderada após 12 (doze) meses de locação.

Já contratos com prazo menor do que 90 (noventa) dias deve ser feito como contrato para temporada, diferente do contrato de locação residencial.

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4. Reajuste no valor do aluguel

Este é um item que costuma gerar bastante discussão e dúvidas.

O reajuste só pode ser feito em 2 (dois) cenários:
I. Se estiver previsto em contrato;
II. se for de acordo comum entre as partes.

Ou seja, se não estiver definido no contrato que o aluguel será reajustado periodicamente então este reajuste não pode ser feito sem a aprovação do locatário.

E o período obrigatório a ser respeitado é sempre de 12 (doze) meses, nunca podendo ser reajustado, se não for de comum acordo, antes deste prazo.

Além disso existe também a limitação sobre o índice a ser utilizado no reajuste. Deve-se sempre utilizar um índice oficial do governo, sendo o IGP-M o mais utilizado.

5. Garantia na locação

Só é permitida a utilização de uma garantia na locação se o pagamento do aluguel não for feito de forma antecipada.

Além disso pode-se escolher um tipo somente de garantia, não sendo permitida a utilização de mais de uma garantia por locação.

As garantias mais comuns são:
I. Fiador;
II. caução;
III. seguro fiança.

Para que seja um fiador aceito, é necessário que ele tenha um imóvel em seu nome, pois este imóvel poderá ser utilizado para cobrir uma dívida não paga deixada pelo locatário. E isso mesmo se for o único imóvel da família.

Caso seja escolhida a garantia como caução, esta deverá ser até 3 (três) meses de aluguel e depositada em conta poupança conjunta. Se no final do contrato este valor não for utilizado então deverá ele retornar ao locatário. Como funciona a garantia por caução em uma locação.

Já o seguro fiança utiliza uma empresa para cumprir com os compromissos da locação, e o locatário deverá pagar anualmente o valor de um aluguel para renovar a garantia.

A modalidade de garantia é uma escolha do locador, nunca sendo uma imposição do locatário. Ou seja, se o locatário tiver o dinheiro para a caução e o locador quiser fiador, nada poderá o locatário fazer senão procurar alguém para ser seu fiador.

6. Rescisão antecipada

Todo contrato deve prever como será a reação dos envolvidos em caso de rescisão antecipada.

Não poderá o locador solicitar o imóvel antes do prazo acordado, sendo esta opção disponível somente para o locatário. Exceto se o locador tiver uma denúncia cheia, como debatemos em Qual a diferença entre uma denúncia cheia e uma denúncia vazia?.

Se o contrato estiver estipulada uma multa por rescisão antecipada, esta deverá ter 2 (duas) condições:

I. Não pode ter o valor superior a 10% (dez por cento) do valor total do contrato;
II. Deve ser sempre proporcional ao tempo restante.

Exemplo:
Se uma locação de 30 (trinta) meses tiver como valor de aluguel R$ 1.000,00 (mil reais), sua multa sendo 3 (três) meses de locação, e o locatário solicitar a rescisão em 10 (dez) meses, o cálculo para a cobrança será:

3 x R$ 1.000,00 = R$ 3.000,00 como multa completa.
10 meses de locação então pode-se cobrar 2/3 da multa acordada.
A multa que deverá ser paga para o locador será de R$ 2.000,00.

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7. Multa por atraso no pagamento

O locador só poderá cobrar multa, e juros, se esta condição existir no contrato de locação.

Caso não esteja prevista em contrato não será permitida a sua cobrança.

E legalmente a multa não pode ser superior à 10% (dez por cento) do valor devido, e os juros mensais não podem ultrapassar 12% (doze por cento) ao ano, ou seja, 1% (um por cento) ao mês.

Caso a multa seja superior aos patamares citados acima poderá o locatário recorrer judicialmente para que se anule a cláusula no contrato, citando cobrança abusiva.

8. Preferência do locatário na venda do imóvel

Se o locador durante a locação do imóvel resolver vender o seu imóvel, algo que acontece com frequência, deverá este respeitar o direito de preferência do locatário.

Este direito de preferência se resume a ofertar pelo mesmo valor oferecido pelo comprador para o locatário.

Se o locatário não tiver interesse na compra, ou não responder em até 30 (trinta) dias, poderá o locador prosseguir com a venda, e quando esta ocorrer deverá o comprador dar um aviso prévio de 90 (noventa) dias para que o locatário saia do imóvel.

Este tema também foi debatido no seguinte artigo: O locatário pode permanecer no imóvel após ele ser vendido?

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Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato


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